2024-08-12
經濟日報
英倫銀行本月初宣布減息0.25厘，為逾4年來首次減息，基準利率降至5厘。英國物業市場第一時間的反應，是不少發展商決定調整新盤價單，輕微上調售價，或是撤走過去一年給予置業人士的部分折扣或贈品優惠。
英國樓價經過接近3個月的橫行格局後，7月Halifax全國平均樓價為291,268英鎊（約289.8萬港元），按年升2.3%，按月升0.8%，同為今年最大升幅，但仍然低於30萬英鎊（約298.5萬港元）關口。Halifax預期，受惠減息的利好因素，樓價升勢最少持續至年底。
對於這幾年移民英國的港人而言，置業應是他們希望達成的目標之一。根據國際調查機構Demographia的調查，本港連續13年位居全球最難負擔樓價地方之首，樓價中位數對家庭收入中位數比率高達18.8倍，縱較2022年的歷史高位23.2倍有所回落，但仍叫人望而生畏。
相反，就算英國樓市近年熾熱，全國樓價中位數對家庭收入中位數比率去年僅為5.3倍，曼徹斯特及伯明翰兩個港人定居熱點分別為5.5倍及4.8倍，最高的倫敦亦只是8.7倍，顯然容易負擔得多。這反映港人早兩年若順利於高位賣掉本港物業，移民英國後要在當地置業的難度不高。
另一批財力較少的港人，礙於英國這兩年利率攀升，加至16年高位5.25厘才見頂，即使有心上車亦難免卻步。全球先後經歷新冠疫情及俄烏戰爭的衝擊，刺激能源及食品價格飈升，通脹長時間高企兼一度高見雙位數，不但令英國人陷入生活水平危機，亦令當地業主們的供樓成本倍增至佔收入逾6成。
考慮在英國置業之前，必須留意英倫銀行今次減息的決定，內部投票結果為5對4，足見分歧之大，故不代表該行之後將會每次或隔次會議都減息，行長貝利（Andrew Bailey）也強調這並非減息周期的開始。
當地經濟前景 更大考慮因素
更重要考慮因素，自然是英國的經濟前景。經濟學上，加息遏通脹是金科玉律，務求增加借貸的成本；同樣地，減息的首要考慮就是挺經濟，減輕企業及家庭的借貸負擔。因此，英倫銀行減息，大家第一時間要問的問題不是買不買樓，而是英國經濟會否持續放緩，甚至步向衰退，最終影響自己的飯碗。
事實上，英國不久之前才經歷一次技術性衰退，去年第三季及第四季國內生產總值（GDP）分別按月下跌0.1%及0.3%，但今年第一季已止跌回升0.7%。英國7月份製造業採購經理指數（PMI）亦升至52.1，反映當地製造業對前景的信心，優於大部分歐洲及亞洲同業。
正因首季GDP增長亮麗，英倫銀行已調升今年增長預期，由原先0.5%倍增至1.25%，較德國、法國及意大利等歐洲鄰國都要好。惟2025及2026年的增長預期維持不變，仍是1%及1.25%，即較金融海嘯前平均增長低一半。然而，新上台的工黨政府信心十足，財相李韻晴（Rachel Reeves）亦訂下長遠年增長率倍增至2.5%的進取目標。
住屋問題是兩大政黨的重要戰場，市場人士及智庫更相信，每年40萬至50萬間的建屋量，高於工黨政府的30萬間目標，才有望改變英國房屋供不應求的多年問題。
撰文 : 嚴智勇
欄名 : 國金札記