3大推高租務需求「新引擎」

近期樓市正處於租務旺季，成交相當暢旺，加上近期一手樓市缺乏焦點，因此租務及租金走勢更備受市場關注，適逢筆者日前召開記者會公布有關租務最新內容，故信手拈來於本欄分享一下。 其實自從5至6月開始，筆者已多次提及，留意到愈來愈多內地生、外來高才、專才及其受養人持續湧港，衍生出不少租賃需求，在此不贅。筆者今次決定由另一些較少受人提及的角度，再去細看租務市場未來前景。 首先，根據政府統計處數據顯示，雖然自從疫情以來，香港一度經歷「移民潮」，但其實自2021年起，人口已經「觸底」，根據最新2023年底人口數字，不僅較移民離港高峰期回升約10萬人至750.3萬人，創有紀錄以來次高，而且僅與2019年錄得的752.1萬人的高位，相差不足2萬人，估計隨着各地人才湧港步伐進一步加快，勢刺激本港租賃需求。 住宅空置率 回落至4.1% 與此同時，根據英國內政部資料，2023年全年BNO申請數目僅約3.76萬宗，較2022年大幅減少約34%。若與移民高峰期的2021年錄得約9.64萬宗相比，更是大減逾6成，充分反映移民離港熱潮已退。隨着近月英國有進一步收緊移民政策之勢，相信未來本港移民潮將進一步褪色。不得不提的是，近期筆者與前線同事討論所得，近月已陸續有部分移居人士決定回流，似乎漸成香港租賃市場需求「生力軍」。根據美聯物業分行數據顯示，由本行今年上半年促成的租務交投中，不少均屬移民回流客的租樓及買樓個案。 若以比例而言，當中租賃交投所佔比例近7成，至於買賣僅佔約3成，反映大部分回流客均採取「先租後買」策略，先觀望樓市走勢再決定入市時機。 此外，根據美聯物業研究中心綜合差估署資料，空置率近年持續維持穩定及偏低水平。由2019年至2023年期間，徘徊於3.7%至4.4%，踏入2024年，更是回落至4.1%，反映住屋需求延續有增無減，有助支持租金向上。 綜合以上因素，除了各方人才及其受養人等持續湧港刺激租務市場外，移民潮逐漸褪色、由各地回流的人口漸漸增加，配合空置率低企，此3大「新引擎」均同時有助推高租務需求。 只要9月份美國聯儲局落實減息，相信有助刺激整體樓市。「租轉買」個案及觀望中的購買力肯定有所增加，有助樓市爆發新購買力，令樓市「買賣」及「租賃」市場「雙頭車馬」雙雙向好，帶動樓市重拾升軌。 撰文 : 布少明 美聯物業住宅部行政總裁 欄名 : 大行觀點