2024-08-12
明報
【明報專訊】早前傳媒報道,新加坡上市的「中環大業主」置地上半年勁蝕65億元(港元,下同)。但同時間,又看到報道稱置地「基礎虧損」只是5500萬元。兩個數字差天共地,到底5500萬元的「基礎虧損」,為何會變成65億元淨虧損?關鍵就是「物業公平值重估變動」(以下簡稱「物業重估」)的損失。留意置地並非唯一被「物業重估」拖累的公司,不少已公布業績的地產股收租股,也因為錄得巨額「物業重估」損失而「見紅」。但由於「物業重估」損失屬非現金一次性項目,投資者分析業績時,應該集中留意各公司的基礎盈利。
「物業重估」收益/損失是什麼東西?用人話來說,就是公司的投資物業(也就是收租物業),每半年要接受第三方獨立估值,也就是「mark to market」,計一計最新市價。當市道好,租金上升,物業估值上升,公司就會錄得「物業重估收益」,也就是帳面上多了一筆「盈利」。但當市况逆轉,物業的估值下跌,公司就會錄得「物業重估損失」,從而拖累盈利。
港鐵本地銀行均受物業重估影響
值得留意的有幾點。首先,並非只有地產公司的業績才有此項目,主業經營鐵路的港鐵(0066),甚至不少本地銀行,帳目均受此項目影響。第二,「物業重估」乃非現金項目,不會影響公司的財政狀况和還款能力。第三,市道好轉時,物業估值回升,公司就很可能掉頭錄得「物業重估」收益。第四點是筆者個人見解:租金上升下跌的效應,在公司的收入中已有反映。「物業重估」某程度上是「雙重計算」(double count)。事實上,很多地產分析員分析業績時,只會看未計入「物業重估」的基礎盈利。
置地收入升45% 基礎虧損才5500萬
眾人皆知香港地產股面對不少問題:復常後遊客數量反彈乏力,遊客的消費力也大不如前。本地消費疲弱,港元強勢也令購買力外流至內地以及日本。還有就是美國聯儲局自2022年起大幅加息,地產公司的利息開支上升等等。但留意,「物業重估」的金額可以極巨大,甚至扭曲整份業績,投資者應特別留意。
看看實例,文初提到的置地,上半年收入大升45%至76億元,並不失禮,基礎虧損也只是5500萬元。可是,公司卻錄得67億元物業重估損失,於是淨虧損就達到驚人的65億元,按年擴大1.5倍。
九倉置業恒隆地產同錄物業重估損失
受「物業重估」拖累的,當然不止置地一間。持有時代廣場及海港城等投資物業的九龍倉置業(1997),上半年收入仍錄得輕微升幅,而基礎盈利也有31億元,按年升2%。但公司錄得44.5億元的物業重估損失,變相拖累業績「見紅」,虧損10.5億元(但公司早前已發盈警,預告至少會錄得9億元虧損)。
再之前公布業績的恒隆地產(0101)的情况也是類似。公司上半年收入升17%。基礎純利17億元,按年跌兩成多,不算太差。問題是公司再錄得近7億元的「物業重估」損失,令純利只有11億元,按年大跌56%。恒隆也被迫將中期息大削33%,業績後股價單日急跌一成,曾經見過24年新低,跌穿「SARS底」。公司提到,要「保本保命」,「現在並非大發展的時機」。
非一面倒看淡地產股 將受惠美減息
不過別誤會,筆者並非一面倒看淡地產股。正如文中提到的幾個例子,這些公司的核心業務仍然穩健,部分收入更錄得增長。租金收入可能仍然會受壓,但美國聯儲局勢將在9月開始減息,地產公司的利息開支,應該會大幅下跌。最後留意,在每次業績中,公司的投資物業都會被「重估」至最新市價,這也代表着現在公司帳目中的投資物業,價值已大幅下調。即使市道復蘇緩慢,相信未來幾次業績中,巨額「物業重估」損失都不會再出現。
(註:置地業績數字原為美元,為方便比較,筆者已換算為港元)
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[李聲揚 股市非常道]