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減息未必令樓市升 勿盲目入市

2024-08-12    明報
【明報專訊】讀者張小姐來信稱,說減息已經說了一年,最近市場傳聞美國聯儲局9月會減息,而不少專家都說減息後樓市會爆升,那現在是置業收租的好時機嗎?如不收租有什麼建議可增加被動收入? 筆者回覆: 現時市場普遍相信9月19日的議息會議會開始減息,然而減息與樓市走勢又是否有直接關係,我們需要以理性分析過去的數據和實際情况。根據歷史數據,過去4次減息周期對樓價的影響並非完全一樣。 美國1990年至1992年減息周期中,利率從8厘降至3厘,但本港房地產市場並未立即回升,因受到經濟持續低迷影響。 2001年至2003年,美聯儲將利率從6.5厘降至1厘,雖然房地產市場有所增長,但這主要是由於資金流入房地產市場,以及其他經濟因素的共同作用。 2007年至2008年金融危機期間,利率從5.25厘降至0厘,但房地產市場並未迅速回暖,而是經歷了一段漫長的調整期。2019年至2020年,美聯儲將利率從2.5厘降到0厘至0.25厘,房地產市場迅速反彈,但這與大量的量化寬鬆政策(QE)和政府的財政刺激措施密切相關。 須考慮新盤劈價住宅供應多等 這些歷史數據顯示,減息與樓價升跌的關係各佔一半,並不總是帶來樓價上升。如果減息可令樓價即時上升,相信現時內地房價也不至於深度調整吧? 實際上,許多其他因素也會影響樓市走勢,例如量化寬鬆政策、全球經濟狀况及中國經濟增長等。因此,不應因專家唱好便盲目入市。當前市場中,租金回報率較低、新盤開發商為了促銷而劈價、大量供應等待消化,這些利淡消息也需要考慮在內,盲目進場可能帶來不必要的風險。 相反,值得注意的是,每當減息時,債券價格幾乎100%上升,這是因為債券收益率與市場利率有直接關係。當利率下降,新發行債券的收益率降低,已有高收益率的債券價格自然上升。 如果你考慮在當前環境下置業收租,需要謹慎評估市場走勢和自身的風險承受能力。現時市場不確定因素多,短期內樓價的走勢難以預測。如果不收租,可考慮一些較為穩健的投資策略,例如配置股債混合資產或相對穩定收益的投資產品。 股債混合資產能平衡風險與收益 股債混合資產通常包含股票和債券,能夠平衡風險和收益,提供相對穩定的回報。在市場波動較大時,債券的穩定收益可以抵消部分股票市場的波動風險。此外,選擇一些派息穩定的股票或高信用評級的債券基金也是不錯的選擇。 最重要的是,根據自身的風險承受能力和財務目標,制定一個長期的投資計劃,並堅持執行。這樣能夠在減少風險的同時,實現穩定的財務增值。 如有需要,建議聯絡專業的理財顧問,以獲得更詳細的建議和指導。 陳智鑾 信達興業董事物業理財專家 [陳智鑾 理財信箱]