2024-08-07
經濟日報
一般來說，在市場經濟中，價格漲跌是正常事情，市場正是通過價格漲跌來調整商品的供求關係。所以，如果某種商品出現暴漲，一定也會出現暴跌。住房作為一種商品，如果其價格出現暴漲，也一定會暴跌。
但是在中國，2021年之前房價出現了只漲不跌近20年的現象。那時經常會有人說笑，說中國房地產有泡沫，但中國房地產泡沫是鋼鐵構成，它是刺不破的。所以，當年買房就能夠賺錢成了一種神話、成了中國民眾的一種拜物教，民眾都通過各種金融槓桿湧入房地產市場，把全國各城市的房價炒了上天，房地產泡沫更是吹得巨大。
多地持續暴跌 成全國性現象
但是，中國這個「鋼鐵」構成的房地產泡沫，卻從2021年下半年開始刺破。這不僅表現為房價只漲不跌的預期完全逆轉，也表現為全國各城市的房價出現了普遍性全面持續下跌，然後這種房價暴跌開始蔓延到三、四、五線城市。
到2024年，房價暴跌已經在深圳、廣州、廈門、南京、東莞、蘇州等早幾年房地產市場火爆的熱點城市蔓延。這些城市是早幾年住房銷售火爆、炒作瘋狂、房價暴漲的標桿城市。所以，當前這些城市房價的暴跌，與早幾年過度瘋狂炒作有關。房價過度暴漲必然會出現暴跌，比如廈門及南京，2016到2020年那幾年，南京和廈門房價漲價非常兇猛，投資者和炒房客極為瘋狂，很多樓盤從1萬元（人民幣，下同）多漲到3萬、4萬元，從2萬元多漲到5萬、6萬元，翻了2、3倍。就當前這些城市房價暴跌幅度來看，比暴漲時還少幾個量級，所以，這些城市房價的暴跌是必然也會繼續。
4原因 致「鋼鐵」式泡沫破滅
當前國內各城市房價暴跌，也蔓延到成都、重慶、武漢、長沙等早幾年房價不是那樣炒作瘋狂的城市。比如成都房價也曾上漲5至6年，不過當時成都房價沒有出現瘋狂炒作，房價漲幅也不是太大，但是當前成都的房價出現了大跌。比如成都郫都區的萬科城，從最高的每平方米1.8萬元跌到現在的1.2萬元；天府上城從每平方米2.2萬元跌到現在的1.5萬元；建發中央灣區從最高的每平方米1.9萬元跌到現在的1.2萬元；雅居樂花園從最高的每平方米1.65萬元，跌到現在的9,981元等。而這些樓盤房價跌幅都在30%以上，像這樣的樓盤，如果在北京和上海，其房價肯定在每平方米6萬至7萬元，但是在成都，其房價基準那樣低，同樣暴跌得趴下，這也意味着房價持續暴跌已經成了全國性的普遍現象。
當前中國房價出現全國性普遍暴跌，也意味着中國「鋼鐵」房地產泡沫正在破滅。其原因主要有：一是近20年房地產市場過度炒作瘋狂，中國房地產泡沫吹大到無可復加的地步。早在幾年前筆者就說過，中國房地產泡沫破滅是遲早的事情，誰也無法阻止，而且早破滅比晚破滅對社會經濟衝擊可能要小。至於中國這個房地產泡沫破滅會持續多少時間，還得進一步觀察，因為其中外在的因素太多。
二是房地產過度炒作，必然存在巨大的暴利空間，而房地產暴利一定會驅動各行各業進入這個市場。尤其是在中國特別的住房預售制度及無限的土地供給條件下，住房供給也快速擴張和暴增。比如2016到2023年這8年間，成都累計新增住房供應1.86億平方米。如果按照一套房100平方米計算，1.86億平方米就是186萬套房子，以一套房平均住4個人計算，可以滿足745萬人的居住需求，但是當前整個成都常住人口也不過2,140萬。天量的住房供應直接掏空本地居民的購買力，成都住房出現嚴重過剩。成都是這樣，國內許多城市都是如此，特別是許多三、四、五線城市，住房嚴重過剩的情況更為嚴重。也就是說，住房的嚴重過剩是一個全國性的普遍問題。
三是盡管從2021年下半年開始，全國各城市的房價都在下跌，甚至暴跌，但是今年上半年全國100個重點城市的房價收入比為10.6（比去年同期下滑了7.4%），一線城市房價收入比為26.3（深圳為34.9）。可見目前中國房價收入，與聯合國測算出較為合理的房價收入比指數3至6比較，還是相差很遠。
如果以下限3為標準，當前中國100個重點城市的房價收入比高於3倍以上，當前這些城市房價還得下跌三分之二以上；如果以上限6為標準，當前中國100個重點城市的房價收入比還高於44%，其房價還有44%的下降空間。而深圳及一線城市的房價收入比，更是高得離譜。
也就是說，2021年下半年以來，盡管全國各城市的房價都在下跌，而且一些城市房價下跌的幅度還不小，但是當前各城市的房價水準與絕大多數居民可支付購買能力相比，還是有巨大差距。因為，在投資性炒作市場的房價與居住消費市場的房價之間，仍然存在一個巨大的差距。要彌補這個缺口，只能是當前房價還得繼續下行，這也許是高盛測算當前中國房價還得下跌40%一個重要依據。
四是房地產市場性質出現根本性變化，由住房投資炒作為主導的市場，轉化為消費居民為主導的市場。當前住房投資炒作者消失，不僅會讓住房市場的需求迅速萎縮或消失，也會讓房價基準線全面下移，因為住房消費者的出價，肯定會低於住房投資炒作者的出價。因此，房價也將全面下跌。
既然當前中國房價還會持續下跌，而且還有較大的跌幅空間，這就意味着當前政府各種救房地產市場的政策效果都會不太好。比如降低利率是可降低購買住房者成本，但是購買住房的利率與購買住房的本金相比，那只是一個零頭，對購買住房者意義不是太大。特別是當前購買住房者預期房價還會下跌時，想購買住房大眾，更是能夠計算出這些優惠政策對他們的成本意義。這也是為何目前絕大多數居民，根本就沒有意願進入房地產市場的根本所在。
加快構建新模式 增抗風險能力
可以說，中國全國性的房價普遍暴跌可能會是一種趨勢，甚至於可能延續一個較長的時間。這將對中國經濟生活造成較大的衝擊。面對這種衝擊，中央政府要做就是，一是減少中國經濟增長對房地產的依賴（二十屆三中全會《決定》確定構建中國房地產市場新模式的意義就在此）；二是用市場化和法治化的方式讓市場逐漸出清，盡量減少政府行政政策對房地產市場的影響和干預；三是中國銀行體系要加大撥備，增強銀行體系應對房地產風險的能力，同時商業銀行對當前房地產融資，要把這種風險考慮在內，堅守底線；四是加快中國房地產新模式建構，以減少房價暴跌，對房地產業本身以至經濟的衝擊。
總之，當前中國房價暴跌已經成了一種趨勢，在短期內是無法扭轉的現實，它將對中國經濟生活生成巨大的影響與衝擊，我們要密切關注及未雨綢繆。
---------------------------------
【知識庫】甚麼是「房價收入比」？
•房價收入比亦即樓價負擔比率，是用來衡量消費者對樓價負擔能力。
•房價收入比＝住宅價格中位數÷家庭全年收入中位數。
•世界銀行提出發達國家正常的房價收入比，一般在1.8至5.5之間，而發展中國家合理的房價收入比則在3至6之間。
撰文 : 易憲容 中國經濟學家
欄名 : 知•析趨勢