2024-08-05
星島日報
住宅樓價下跌既成事實之際，租務市場卻反其道而行逆市上升，地產代理透露，隨着一眾從內地來港讀書的學生、尋找工作機會的專才，及移居海外但回流返港的人士的租樓需求帶動下，不少屋苑的中小型單位一房難求，交通便利和樓齡較新的市區單位尤其搶手。筆者身邊有不少朋友在樓價跌、租金升的情況下，開始議論是否「供樓」好過「租樓」？
差餉物業估價署（差估署）私人住宅「售價指數」顯示，2024年6月份指數為301.8點，較2021年9月之高位398.1點下跌24.2%，當中「A類」— 面積少於40方米的私人住宅樓價跌幅最為厲害，達27.4%。反觀「租金指數」，截至6月底為189點，與2023年1月疫後初期低位173.6點相比，躍升8.9%；「B類」 — 面積介乎40至69.9方米的私人住宅更加上升了超過10%。
在此消彼長的環境下，雖然利息還未正式向下調，倘有住屋的需求，「買樓供樓」的誘因真的有機會漸漸較「租樓付租」為佳。筆者嘗試以一個剛落成，位於紅磡區中型規模住宅樓盤的一房單位作出數字分析及比較。
樓價較21年9月跌24%
上述樓盤以中小型單位為主，分析個案的一房單位實用面積約260方呎，根據代理資訊，同盤相類似單位每月租金近期升至約18000元（包管理費、差餉及地租），簡單地說，住在這個單位的每月成本代價為18000元，而租者所獲得的實質回報是居住在這個單位的權利。
假設以銀行按揭貸款購買同一單位自住，其成本代價則是首期、印花稅、每月還貸供款及相關雜費，包括：管理費、差餉和地租。參考近期成交個案，這種一房單位售價約500萬，若以90%按揭、30年還款期及利率4.125%計算，首期連印花稅約為61.25萬，每月供款連管理費、差餉及地租等雜費則約24000元。
在此個案中，「買樓」較「租樓」付出較多的成本，包括首付之61.25萬及每月額外支出6000元（即24000元 減去18000元），但「買樓」的回報除了與「租樓」一樣獲得居住在單位的權利外，還有的是購房者所付出的首期和每月供款之本金所帶來的潛在回報，即單位長遠的升值潛力。
「租樓」只能享用單位，不會獲得任何的資產，更不可獲得其升值之紅利，算不上任何的投資。「買樓」卻不同，除可自住，更可視為一種長遠儲蓄投資。雖然在不同的時段計算，這長遠的儲蓄投資回報有一定的差異，但從香港這數十年的數據來看還是正面的。以今天樓價低位為例，差估署2024年6月份指數與10年前2014年6月份指數相比，仍然有着逾20%資產值升幅，如果與15年前，即2009年6月對比，更有149%增長！
租金較去年1月升近9%
上述個案每月所付出的供款及雜費，整體數字上確實比租金多約6000元，但將它分拆，其實首12個月供款當中，每月平均約6450元是本金還款，而餘下約17550元為利息及雜費支出，相對18000元租金，這約17550元非資產儲蓄投資的支出，反而少了數百元，從這角度來看，「買樓」似乎是有點「着數」，隨着息除本減，每月本金還款提升，利息金額下降，哪怕租金不上升維持在現有水平，「着數」應該會與日俱增。
買樓除自用亦具投資價值
筆者只是以某一住宅單位試舉例及分析，或許是管中窺豹，未及全面。事實上，買樓的考慮因素有很多，首付的財務安排和自身供款能力是當中的先決條件，「買樓」或「租樓」難以概括定論。無論如何，置業乃不少市民一個重要的里程碑，尤其是擁有置業夢的年輕人，筆者鼓勵他們多一些留意市場資訊，並作出多個度分析，動動腦筋思索未來人生規劃藍圖。與此同時，亦懇請政府相關房屋及財金官員作出「動態評估」，適時和及時實施「貼地」房屋及按揭政策，以助香港市民「上車」安居樂業。
溫偉明嘉華營業及市場策劃總監（香港地產）