2024-08-05
明報
【明報專訊】政府在前年《施政報告》提出私人參建居屋計劃，計劃命名為「樂建居」，首幅招標是位於柴灣的地皮，地盤面積約56,112平方呎，可建住宅面積不得逾44.89萬方呎，預計可提供不少於700個住宅單位，最終只獲一間公司入標，但因入標價與地政總署底價有差距，故不獲接納，令首個「樂建居」項目以流標收場，影響資助房屋的供應時間，故市場有要求檢討相關招標條款的聲音。
宜增彈性 減審批要求及程序
今次柴灣地皮出售觸礁，有業界人士認為其主要原因包括現時市况偏弱，息口高企，銀行借貸趨於保守，加上今次推出的地皮部分位於斜坡上，增加土地平整造價，令業界對項目興趣大減。而政府對後市估計較為樂觀，故對地價與發展商看法有一定差距。在市况不明朗、手上貨源充足及銀行借貸審慎下，發展商承建居屋的興趣自然不大，加上該項目「限呎」又「限價」，每個單位面積最少280方呎，七成單位更不得少於375方呎，同時需興建長者日間護理中心及家居照顧服務隊處所，這些社福設施並不獲豁免樓面面積；由於屬資助房屋，故日後須以市價六五折售予合資格人士。
因此，政府如未能修訂發展限制，適切增加彈性及減少需要部門審批的要求、程序，設定審批時限，就算市場情况好轉，地皮重新推出市場招標，成績估計亦不會理想。
今次唯一入標的公司，本身從事建築業有達40年經驗，參與不少政府部門大型工程項目，如興建學校、醫院、大型私人住宅屋苑，但入標價仍未達政府預期，市場也有質疑是否政府估價過高，脫離實際市况。
房屋是香港最具挑戰的社會問題，本屆政府一直致力增加土地供應，當中資助房屋供應近年已取得進展，相對而言，私人市場的供應卻未跟得上。現時樓市向下，發展商手上有不少「貨尾」及項目待沽，對投資參與風險較高的居屋項目，採取觀望態度亦屬合理。故此，政府想透過私人市場力量加快建造資助房屋，必須考慮發展商面對的問題和風險，適度於條款作出調整，減少因行政程序、審批要求等製造不必要的不明朗因素。
可研引入分成制度 分擔風險
在現時物業市場疲弱的情况下，筆者一直倡議政府研究引入項目「分成」制度，由政府與發展商共同分擔市場風險並共享收益，不要再以一次過於短時間內要求中標者支付所有地價，將責任和風險全數由中標者承擔，忘記了最終的共同目標是希望借助私人市場力量，盡早建成更多優質的房屋單位，緩減香港多年面對的居住問題。
建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員
[謝偉銓 銓之講場]