2024-08-03
明報
【明報文章】近日，政府公開招標出售第一幅「樂建居」（即私人參建居屋計劃）土地，出現流標。說實話，流標在我意料之中，而背後原因，既有客觀的環境因素，亦有政策設計上的局限。
客觀環境方面，借貸利息高企，資金成本太高；建築成本高升，但樓市下行，樓價較2021年高位下挫兩成多，市場接受能力弱。此外，今次招標的用地位於柴灣祥民道山坡地帶，需要投放額外資金平整土地，附帶的建築成本高，亦成為障礙。
而在政策設計上，樂建居可謂「算到盡」，項目要求太高、限制太多。具體來看，若是發展商自己提供土地，需按市價三分之一補地價，非住宅部分則收取十足地價，同時要求發展商六五折賣樓。若是公開招標，政府提供土地，發展商負責地盤平整、項目發展，還須提供基本的周邊設施。
把樂建居與房委會和房協建設居屋的條件相比，便可清晰看到流標的原因。樂建居補地價水平與房協居屋補地價條件相若，但房協七折賣樓仍表示難以賺錢，要求地產商六五折賣樓可能嗎？比起房委會最近一期居屋的六二折，樂建居表面上給發展商留下了3%的差價，但房委會建居屋土地價格是象徵式1000元，提供的是與公屋質量基本等同的清水樓，而政府希望樂建居在設計、質量、裝修等方面提升質素，這是要發展商做慈善？發展商還須聘請獨立人士驗收樓宇，政府不會「包底」回購剩餘單位。此外，買家須先經過政府的資產審查，符合購買居屋條件，銷售成本大幅提升；而發展商亦不能根據市場狀况調節出售的時間和節奏，必須一次性賣完。這樣的政策設計，我只能說「太天真」。
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[洪雯]