2024-08-02
明報
【明報專訊】有外國老友同我講，香港經濟環境不差，失業率又低，人均財富中位數位列世界首三名，連百萬億萬富翁數目都是處於世界前列位置，但點解樓價不斷下跌，負資產不斷增加？雖然第二季已減少約6%，但仍然高過3萬宗，以私人住宅大約有170萬計算，接近2%屬於負資產，比例相當高，亦影響香港評級，香港地產如何走出負資產這個困局？
外國老友明白，港元與美元掛鈎，兌大部分貨幣都升值，結果是令到香港樓價下跌，當美國減息，美元回軟，港樓就會回升，但唔明白負資產並不是香港地產困局，而是香港銀行困局。
不過好彩的是擁有負資產的人並不是負資產者，只要他們願意，所擁有的負資產隨時可以變返做有價值的資產，負資產問題是很容易解決，問題是在於銀行決心。
香港有3萬個負資產，但只有300個銀主盤，這並不合理，將數字掉轉就差不多。由此可見，現在的負資產從來沒有被銀行沒收變成銀主盤，銀行亦不打算沒收那些負資產，因為銀行知道，擁有那些負資產的人並不是負資產者，他們甚至有大於按揭物業的定存放在銀行，有定存，銀行又點會向擁有那些負資產的人call loan，咁就壞事啦，結果造成負資產大幅增加，評級機構甚至要降低香港評級，令到香港的融資成本增加。
要解決這個問題，就要降低負資產數量，最簡單直接辦法就是向擁有那些負資產的業主call loan，直至負資產數目少於銀主盤才是合理。
銀行向職員call loan 可解決問題
不過，銀行未必會做，因為擁有負資產的人大多數是銀行職員，他們在過去兩年，見到利息上升，將自住單位向銀行借低息高成數按揭，收到的現金做4厘定存，每年可享受2厘息差，如果借500萬元，每年就可以收到10萬元息差，何樂而不為。
其實問題亦不難解決，只要銀行向職員call loan，但並不是全部，只是小部分差額，將負資產變回資產便可以。沒有負資產，銀行便沒有壓力向正常還款、借貸比率不高的客戶call loan，客戶可以正常做生意，這才是雙贏格局。
紀惠集團行政總裁
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