2024-07-31
經濟日報
立法會通過了《2023年土地（為重新發展而強制售賣）（修訂）條例草案》，旨在修訂相關條例及其附屬法例，以加快私人業權統一，促進老舊樓宇重建，但當局應進一步設法利用市場力量，提速提量加快舊樓重建。
為鼓勵私營機構參與老舊和失修樓宇的重建工作，《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（第545章）自1999年6起實施，以協助業權分散的樓宇的業主重新發展其地段。當初申請強制售賣即所謂「強拍」的門檻，定為須擁有地段不少於90%的所有不分割份數，並適用於所有類別的地段。
降舊樓強拍門檻 提速提量重建
其後，當局透過2010年4月訂立的相關《公告》（第545A章），把適用於指明地段類別的門檻，降低至不少於80%的所有不分割份數。
本港舊區大廈的重建是通過市區重建局和私營機構進行，據統計，在2013年至2022年間，重建私人樓宇的數目估計約為1,600幢，即每年平均160幢，而在上述10年期間，樓齡達50年或以上的私人樓宇已由4,500幢增至9,600幢，即每年平均增加510幢。顯而易見，舊樓重建的步伐，遠遠未能趕上本港樓宇急劇老化的速度，社會有迫切需要鼓勵私營機構更多參與舊樓重建。
為了更具政策針對性地降低強拍門檻，引導市場將有限資源和力量聚焦於老舊樓宇，以及舊樓較為集中而有較迫切重建需要的地區，當局推出本《條例草案》，把樓齡達50年或以上私人樓宇的強拍門檻，由現時的80%降至70%或65%，視乎樓齡組別及樓宇地點而定。
換句話說，樓齡愈高，門檻就會愈低；而在同一樓齡組別的樓宇，位於有較迫切重建需要的地區即「指定地區」的樓宇的門檻會較低。在選定「指定地區」時，將劃一以300幢或以上樓齡達50年及以上的私人樓宇，以及200幢或以上的私人樓宇接獲強制驗樓通知為準則。
樓齡愈高 強拍門檻便愈低
具體而言，主要有三類情況：其一，樓齡達70年或以上的私人樓宇的強拍門檻，不論地區一律由現行的80%降低至65%；其二，樓齡介乎60至69年的私人樓宇的強拍門檻，如位於「非指定地區」由現行的80%降低至70%，而位於「指定地區」則降低至65%；其三，樓齡介乎50至59年的私人樓宇的強拍門檻，如位於「指定地區」，由現行的80%降低至70%，而位於「非指定地區」則維持現行的80%。
《條例草案》亦為涉及多個比鄰地段的強拍申請提供更多彈性，從而有助落實將多個比鄰地段，合併為一個面積較大地盤所帶來的規劃和重建的預期效益。
此外，《條例草案》將位於非工業地帶而樓齡達30年或以上的工廈的強拍門檻，由現行的80%降低至70%，以加快該類工廈重建及轉型的步伐。
當局又汲取了法案委員會集體討論的智慧，由發展局局長動議多項修正案，包括把現時強拍制度下，就多於一個地段的強拍申請的建築規約期限由6年增加至7年，從而減低比鄰地段合併發展重建項目，需要申請建築規約延期的機會。
在法案委員會的審議過程中，筆者強調，香港有很多舊區和大廈，其實已去到修無可修的地步，如果不是有一些力量去幫助他們能順利推展重建，可能會成為社會的隱患，一個個計時炸彈不知幾時會引爆。
宜放寬地積比 提高重建價值
《條例草案》無疑有助促進舊區和年久失修大廈的重建，但顯然並不足夠。當局應有更積極的取態，既要加快制訂舊區重建的整體策略，也要想方設法提高重建價值，包括完善社區的整體規劃和公共設施、放寬地積比率和樓宇高度限制等、提高相關項目的商業價值來營造更有利的重建條件，以吸引更多私營發展商參與重建，更好利用市場力量。
這番意見獲得出席會議的發展局常任秘書長認同，並表示市建局之前已探討，容許旺角及油麻地的用地之間轉移地積比率，以促進油旺區重建的成效，現時在深水埗和荃灣也在做大範圍研究，希望找到更加有規模和重建價值的項目，未來也會考慮通過跨區地積比率轉移等方法，利用新發展區的土地協助推動公私營舊區重建項目。筆者認為，政府當局這種務實和開放的取態，值得肯定和支持。
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【知識庫】強拍條例有何重點？
•降低強拍申請門檻：加入地區重建需要的考慮因素，聚焦老舊及狀況差的樓宇，以及有較迫切重建需要的7個「指定地區」。
•便利比鄰地段的強拍申請：為社區帶來更多規劃裨益，亦讓小業主因提升了的重建價值而獲分攤更多售賣收益，達致雙贏局面。
•精簡強拍的法律程序：加快處理強拍申請，土地審裁處便可盡快直接進入審理關於估價的環節，加快審批。
•加強支援受強拍影響的小業主：發展局會成立一個專責辦事處，委託市區重建局成立一個新的強拍條例小業主支援中心。
撰文 : 盧偉國 香港經濟民生聯盟主席
立法會議員（工程界）
欄名 : 知•析趨勢