下半年待售現樓勢增

上周公布的一手私人住宅潛在供應，截至今年6月底，在連升3季後回落至10.9萬伙，雖然按季減3,000伙，如果先撇下遠期供應，短期待售現樓或由減變增，累積仍受關注。 房屋局公布，截至2024年6月底，未來3至4年的一手私人住宅潛在供應約10.9萬伙，較對上一季的歷史高位11.2萬伙，按季減少3,000伙，減幅3%，但仍維持逾10萬伙的偏高水平，反映供應量仍相當充裕。若以平均3至4年計算，相當於每年供應量2.7萬至3.6萬伙，遠高於過去10年，平均每年1.6萬伙的一手吸納量。 由於今年2月政府撤辣，刺激新盤加快去貨，令上季已售出的樓花數量達1萬伙，是自2022年第三季後近7季新高。除了出售樓花，現樓亦有跟上銷售，已落成而未售出現樓餘貨，由2.1萬伙回落至1.9萬伙，按季減2,000伙，屬3季新低。如果根據房屋局數字，其中2024年上半年約有7,100伙落成，已落成但未售出的單位數目約有3,100伙，亦即已售約4,000伙。而附表顯示總體已落成未售數字，未售現樓1.93萬伙，當中有2,000伙作出租用途。 不過，理論上落成高峰或在2024年下半年出現，因為官方全年預計落成量為22,267伙，上半年僅達落成量的32%，更多單位將陸續落成。中原地產一份報告亦說明相關情況，而且預測落成量更高、相對售出量更少。 貨尾短期樓花 積壓未紓緩 報告預計2024年落成的私人住宅，截止於今年第二季有逾6成單位尚未售出，連續兩年售出比例不足4成。由2014至2022年，每年第二季同年落成的一手售出比例皆逾5成，2018年第二季更曾經高見近8成。惟近兩年售出比例持續下跌，由以往平均約6成，跌至2023年的38.9%，2024年更進一步跌至38.2%，創11年新低。 撤辣後發展商積極推盤，但傾向銷售遠期樓花，故現樓貨尾或短期樓花積壓問題未能紓緩。 截止於2024年第二季的統計，2024年落成私人住宅估計有25,645個。其中未推售單位8,501個，貨尾單位7,346個。合共待售單位15,847個，待售單位佔全年估計落成量高達61.8%，售出比例只有38.2%。該行估計樓市仍然受壓，大幅降價促銷的樓盤，銷售才較理想，但由於上半年已吸納大量購買力，6月起承接力開始減慢，到年底今年落成一手售出比例仍不足5成。 至於其他年份，2023年落成私人住宅待售單位（未推及貨尾）5,827個；2022年落成私人住宅待售單位3,942個；2021年落成待售單位1,533個；2020年落成待售單位1,309個；2019年落成待售單位931個；2018年及以前待售單位2,661個。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論