2024-07-26
明報
【明報社評】新一份《施政報告》公眾諮詢展開，樓市及房屋政策問題，近期引起不少討論。有人提倡托市，諸如准許投資移民買樓等，亦有意見要求調整房屋政策，將公私營房屋比例由「七三」改為「五五」。本港樓價從兩三年前的歷史高位回落了兩成多，惟整體而言仍遠超一般家庭負擔能力，政府須避免樓市暴跌打擊經濟，但亦不宜過度催谷。政府近年加緊造地建屋，倘若數年之後，傳統公屋輪候時間真的顯著縮短，基層市民住屋問題得到明顯改善，當然有條件調整公私營房屋比例，然而當局必須保持現有的置業階梯，避免公屋與私樓之間，又再出現重大斷層。
投資移民計及買樓
牽連巨大必須三思
政府今年初全面「撤辣」後，樓市一度反彈，只是很快便後繼乏力，樓價掉頭向下，發展商手上積壓了不少一手貨源，為了套現需要劈價求售，令二手樓市場進一步受壓，部分大型屋苑單位樓價，回到2016年的水平。本港樓市下滑，既有高息環境等周期性因素，亦有結構性因素。政府近年加緊造地建屋，團結香港基金預計，未來5年公私營住宅每年落成量，分別達到3.5萬和1.91萬伙，有望雙雙達成《長遠房屋策略》訂下的年均目標。恒隆集團榮譽董事長陳啟宗更指出，本港房地產業正經歷結構性的轉變，隨着土地供應增加，暴利日子已一去不返。
今年以來，本港樓價累計下跌約3%，較2021年歷史高位下挫了兩成多。最近政商界陸續有聲音主張政府出招「救市」，包括放寬「資本投資者入境計劃」的置業限制，容許住宅物業計入3000萬元的「獲許投資資產」；有意見則要求政府為發展商提供方便及優惠，例如容許地價分期付款、引入大量外勞降低建築成本等。另外，也有人呼籲政府「及早」調整公私營房屋比例，由「七三比」改為「五五比」。發展局長甯漢豪日前表示，「長遠而言」有空間調整公私營房屋比例，對於容許地價分期付款及投資移民計及買樓，則有所保留。
過去20年，本港樓市經歷了相當長的牛市期，樓價飛升情况令人咋舌，近幾年樓市下滑，泡沫化情况終見扭轉，然而根據國際公共政策顧問機構Demographia的調查，香港仍然連續14年成為全球樓價最難負擔的城市，去年負擔比率為16.7倍，即家庭需不吃不喝16.7年才能置業。除了住得貴，香港人也住得細。資料顯示，香港人均居住面積為170平方呎，公屋為148.5平方呎；鄰近的深圳為300平方呎，新加坡也有270平方呎。目前本港仍有超過20萬人蝸居劏房，公屋輪候時間約為5.7年，跟「3年上樓」目標相去仍遠。任何有關樓市和房屋問題的討論，都不應忘記這些數字。
財政司長陳茂波上月受訪，認為本港樓市剛性需求一直存在，加上輸入人才計劃帶來的租樓及置業需求，相信樓價大跌風險不高，有波動則難免。下半年本港樓市表現，美國減息是最大變數。雖然息口短期內不太可能大幅回落，然而隨着美國減息周期展開，市場氣氛改善，對樓市理應有一定支持作用。樓價大起大跌都不是好事，政府需要考慮不同變數，小心謹慎行事。開放投資移民計及買樓，不會是一項只推行數月的短期政策，就算中小型單位價格沒有馬上被炒高，但隨着息口持續下調，難保稍後炒風不會再起，這不僅有違房屋政策照顧市民居住需求的初心，甚至有可能加劇社會矛盾。加拿大等國家近年紛紛取消投資移民買樓措施，並非無因，特區政府必須三思。
息口高企不利發展商融資，影響競投土地和補地價意欲，賣地適度減少附帶條件、簡化官僚審批程序，有助縮減建築期及成本，鼓勵發展商入標，值得當局進一步考慮，然而地價分期付款既會影響政府現金流，又有利息成本，並非好計策，至於引入大量建築外勞，涉及本地工人飯碗和薪金，更不能輕舉妄動。
曾蔭權時代，土地房屋政策向發展商高度傾斜，長期停售居屋和停止造地，影響尤其深遠。2014年，政府公布首份《長遠房屋策略》文件，訂定未來10年房屋供應目標，之後每年都會發表報告更新進度。政府最初將公私營房屋供應比例，定於「六四比」，後來由於公營房屋供應遠遠追不上需求，於是改為「七三比」。2020年，《長策》報告首度宣布，覓得足夠土地可以達到未來10年房屋目標供應量。去年《施政報告》更稱，政府已覓得足夠土地，提供約41萬個公營房屋單位，足以滿足約30.8萬個公營房屋單位的需求。團結香港基金評估，就算用地交付和建築工程出現延誤，相信最終仍有34萬個單位建成，高出《長策》目標一成。
長遠可調建屋比例
逐步完善置業階梯
陳茂波早前表示，經過數屆政府努力，政府已奪回土地供應主導權，土地供應工作會持續進行。當然，《長策》的評估不過是一堆數字，未來10年實際房屋供應量，仍得走着瞧。倘若數年過後，傳統公屋供應真的大幅增加，公屋輪候時間顯著縮短，「七三」公私營房屋比例絕對可以調整；北都個別發展項目，例如新田科技城等，由於定位較為特別，增加私營房屋比重，滿足高端人才置業需求，亦無不可，然而在公營房屋實際供應尚未到位下，現在就將公私營房屋比例改為「五五」，實屬操之過急。現時的公屋、資助出售房屋與私樓的比例為5：2：3，長遠而言，隨着基層市民上樓問題得到明顯改善，當局可以考慮增加居屋等資助房屋的比重，完善置業階梯。