2024-07-25
明報
【明報社評】私人興建資助出售房屋先導計劃「樂建居」，首個項目只收到一份標書，最終因未達底價而流標。現屆政府提出「樂建居」，旨在調動私人發展商力量興建居屋，減輕房委會建屋負擔和壓力，首個招標項目流標收場，除了跟樓市疲弱有關，政府不設貨尾「包底」、項目限制甚多，顯然也影響了發展商入標意欲。本港樓市受息口高企等多重因素影響，下半年走勢言人人殊，政府項目招標，需要因事制宜。沙田小瀝源住宅官地本月賣出，中標價屬市場預期中位數，反映只要項目有吸引力，發展商不一定裹足不前。樂建居出師不利，政府應檢討並改良項目條款，減少流標機率。
樓市前景不明添顧慮
發展商嫌條件不吸引
私人參建居屋計劃由來已久，早於1977年，政府便曾邀請私人發展商參與，補居屋計劃之不足。1997年金融風暴，香港樓價大跌，政府2002年推出救市方案，包括停售居屋及叫停私人參建居屋計劃。事隔廿載，前年《施政報告》重提私人參建資助出售房屋，希望善用市場力量，提速提量建屋，樂建居項目正是由此而來。
去年中，政府公布樂建居政策框架，單位售價定於市價六五折，出售時會依循居屋的標準，包括有入息及資產限額，以及設轉讓限制。過去私人參建居屋項目，享有政府以「保證價格」回購未售出單位，且承建商可擁有商業設施收益，然而樂建居不設貨尾「包底」安排，即政府不會向發展商回購未售出單位。
樂建居設公開招標及私人土地參與兩種發展模式。根據政府原本構思，上年度會有3幅可供招標地皮讓發展商參建，位於東涌東填海區的地皮，原定去年底推出，最終未有率先招標，而是改以柴灣祥民道用地「打頭陣」，至於第三幅用地選址，則未有公布。本港樓市去年表現疲弱，影響發展商投地意欲，當局多個發展項目都以流標收場。樂建居項目變陣，相信主要是考慮到市况；理論上，以柴灣地皮為頭炮，吸引力亦應該大一些，惟觀乎招標反應，發展商依然缺乏入標意欲，政府只接獲一份標書，未見大型發展商及建築商競投。地政總署昨天公布，由於地價標金未達到政府底價，決定不接納有關標書。
政府今年初全面「撤辣」後，樓市一度反彈，只是很快便後繼乏力，樓價掉頭向下。今年以來，樓價累計下跌約3%，較2021年歷史高位下挫了兩成多。發展商手上積壓了不少一手貨源，為了套現需要劈價求售，進一步加劇二手樓價向下壓力。息口高企影響市民置業意欲，同時亦增加了發展商融資成本，加上建築成本高昂，發展商入標競投項目，自然更加審慎。不過話說回來，只要項目條件夠吸引，發展商認為有利可圖，一樣會出價競投。沙田小瀝源源順圍地皮是今年政府首幅推售的住宅官地，可建樓面逾15萬平方呎，由於位置理想、區內配套齊備，政府合共收到11份標書，最後由大型發展商新地以6.19億元投得，每方呎樓面價3952元，當然不能跟樓市火紅時的高價相提並論，但中標價依然符合市場預期。
息口走勢左右樓市
政府行事務須慎重
樂建居出師不利，除了受市道影響，項目限制太多、對發展商不夠吸引力，顯然也是重要原因。柴灣樂建居項目，可建樓面約44.8萬方呎，最少興建700伙，政府規定單位實用面積不得小於280方呎、至少七成單位面積不小於約375方呎，發展商另須負責興建長者日間護理中心、行人天橋，以及平整道路等。政府提出這些要求，不能說是無理，不過發展商競投項目，在商言商，亦無可厚非，項目條款愈多愈複雜，要計的數也愈多，工程所花的時間也可能更長。另外，政府不再為項目貨尾「包底」，理論上可鼓勵發展商在設計及用料多花心思，例如提供基本裝修和加入會所設施等，增加樂建居單位吸引力，但在樓市前景不明下，發展商關注項目開支，也擔心日後貨尾積壓難銷。
發展商現時集中去庫存，資助房屋項目發展條件複雜、風險較高，較難吸引投資。樂建居僅接獲一份標書，反映發展商不想承擔太大風險。當然，政府可以選擇繼續由房委會全力負責興建居屋，然而如果當局希望借助私人市場力量發展樂建居、減輕房委會建屋壓力，檢視項目條款要求，適度提高項目對發展商的吸引力，似乎在所難免。
香港經濟與房地產深度扣連，庫房收入也極受樓市表現影響，上個財政年度政府只賣出3幅住宅用地，兩幅流標，地價收入合共約73億元，是繼2008/09年度後最低。展望下半年樓市，有人看得很淡，認為樓價下跌將進一步擴大，全年可能累跌5%至10%，亦有經濟分析師認為，隨着美國減息周期展開，市場氣氛改善，本港樓市下半年有機會見底。高樓價高地價長期蠶食香港競爭力，乃是不爭事實，樓價回落有助長遠改善本港競爭力，然而亦有人認為樓市繼續下挫，經濟將捱不下去，必須先顧目前，近期便有一些地產界人士呼籲政府出大招，例如准許投資移民入市買樓、引入大量建築業外勞降低建築成本等。短期而言，息口走勢是左右本港樓市最大變數，現在難以斷言美國年底減息步伐以及對香港的具體影響。樓市前景不明，政府需要小心行事，既要避免樓市硬着陸，亦要避免過度反應。