2024-07-25
明報
【明報專訊】近年本港中區甲廈空置率已升至雙位數，租金亦由高位回落逾三成，對於向業主租用大面積的中區甲廈以經營商務中心再分租予跨國公司為主客戶的德事商務中心（The Executive Centre，TEC）卻是危中有機。TEC創辦人兼行政總裁Paul Salnikow在專訪中表示，集團在本港經營、主要位於中區的12個商務中心，近月獲規模於10人或以下的跨國公司積極進駐，整體出租率由去年7月的71%回升至目前的80%，他相信此好轉趨勢仍會持續，一年後出租率將升到86%至87%，而且受惠於業主料大幅減租，利潤率亦會繼續回升。
世邦魏理仕早前發表的《2024年第一季香港商業房地產市場觀點》指出，截至3月底，甲廈空置率升至約16.7%，再創歷史新高，致租金按季下降1.2%，連續第20季下降，期內中區甲廈即使表現較佳，惟空置率仍高達11.7%。
目前在港經營12個商務中心的TEC亦是本港甲廈、特別是中區甲廈租戶之一，據點包括國際金融中心1期、友邦金融中心、香港會所大廈及盈置大廈等，設有約3300個工作空間，Salnikow在專訪中表示，本港甲廈市場近年的確面對很大挑戰：「眾所周知的是，本港中區以至整體甲廈市場正在轉變，原因是金融服務行業已出現轉變，尤其是首次公開招股（IPO）集資額大跌，減少對銀行家、顧問及其他專業服務提供者的需求，因此有關公司也縮減租用甲廈規模。」
港經濟前景不明朗 跨國企業短租細單位為主
Salnikow表示，近年TEC本港商務中心的租戶，主要是跨國企業，集團出租率由2020年疫情爆發前的90%，最低跌至去年中的71%，原因是部分跨國企業期內撤離本港，由於出租率現已回升至80%，他相信最壞的時間已經過去：「所有擬離開香港的跨國企業相信已離開了，可能是去了新加坡、東京或迪拜，仍然留下來的跨國企業估計已不會走，原因是香港仍然是國際城市及外資通往中國市場的樞紐（Hong Kong remains an international city and a gateway to China），是在中國做生意的最佳城市，而中國仍然是全球第二大經濟體，製造業在全球也擁有強大競爭優勢，隨着跨國企業繼續增加與中國做生意，在本港需要的辦公空間亦會進一步上升。」
就跨國企業近月積極進駐TEC本港商務中心，Salnikow指出，其規模往往是10人或以下，20人或以上的需求很低，平均租約為期13個月，原因是本港經濟仍有很多不明朗因素，跨國公司希望保持靈活性：「假如跨國企業對本港經濟前景很有信心，便會向業主簽訂10至20年租約租用大面積讓50人或以上的員工進駐，但目前不會這樣，他們需要的是小面積及租期短的優質辦公室，這正好是我們提供的產品及服務。」
空置率達雙位數 料中區甲廈業主大幅減租
Salnikow表示，雖然目前TEC本港商務中心向客戶收取的呎租較2020年疫情爆發前錄得雙位數跌幅，但有關跌幅低於集團近月與中區甲廈業主續租時近30%的減幅，故集團今年以來利潤率按年明顯改善，重返雙位數水平。
TEC本港旗下位於中區商務中心，向甲廈業主支付的租金屬重要經營成本，若租金續約時能夠下調三成，對TEC相當有利，Salnikow認為有關減幅屬合理，指TEC於1994年成立至今，目前是30年以來罕見的中區商廈業主議價能力處於弱勢的時間，原因是空置率高達雙位數，Salnikow相信精明的甲廈業主不會願意把這些貴重的中區甲廈面積空置，會更積極減租吸引租戶。事實上，TEC目前與中區商廈業主磋商續約時，亦會同樣要求減租30%。
料未來1年出租率利潤率回升 盈利顯著改善
Salnikow續說，由於TEC本港旗下12個商務中心與甲廈業主約訂的租約一般為期3年，這些租約在未來陸續到期後均可望減租30%，若集團向客戶收取的呎租維持現水平不變的話，利潤率有望進一步提升，加上出租率料由目前的80%上升至一年後的86%至87%，盈利料顯著改善。
雖然Salnikow看好TEC本港業務增長前景，而且中區短期亦有大型甲廈落成，惟他強調，短期無意增加商務中心數目：「我們的商務中心目前出租率達80%，換一個角度看，空置率高達20%，在這情况下，我們為何還要增加商務中心的數目呢？我們希望維持現有規模，不增加也不減少，原因是客戶需求料僅慢慢增長，而非快速轉強。」
明報記者 葉創成
[名人樓市論壇]