2024-07-24
經濟日報
二十屆三中全會上周四閉幕，會議通過了《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》（下稱《決定》）。會議指出，面對紛繁複雜的國際國內形勢，面對新一輪科技革命和產業變革，必須自覺把改革擺在更加突出位置，緊緊圍繞推進中國式現代化進一步全面深化改革。
會議全面部署經濟體制、科技體制、財稅金融體制等方面重要改革措施，着力去除束縛新質生產力發展的各種障礙，釋放了一系列重要和積極的改革訊號。
在《決定》中，12次提及「房」字，是歷來三中全會核心文件談論房地產最多、最集中的文件，所以，未來幾年房地產仍然是經濟工作中最重要的事情。比如在風險管理的段落中，要統籌好發展和安全，落實好防範化解房地產、地方政府債務、中小金融機構等重點領域風險的各項舉措；對於未來房地產發展，在《決定》提到，加快建立租購並舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式等，也提到要對中國的土地制度進行改革。可以說，《決定》對未來5年中國房地產市場發展進行了全面部署，透露出未來房地產發展與改革一系列的重要資訊。
建房地產新模式 須先化解風險
首先，就短期來看，《決定》表明，前20多年那種完全靠高槓桿、高周轉、高負債拉動經濟增長的房地產發展模式，已告結束；政府也不會再推出大規模刺激這種房地產發展模式的政策，而建立起房地產發展的新模式。
但是，中國房地產發展模式轉變，首先必須落實好防範化解房地產風險及地方政府債務風險，這是當前中國房地產最為重要的任務。因為，吹大的房地產泡沫，完全是通過金融槓桿把房價炒高而形成的，如果要讓房地產的價格回歸理性，就必須讓各城市房價深度調整，而房價深度下調，必然會衝擊銀行的資產品質，由此引發銀行風險和金融體系的風險；還有大量的建造好的住房不能銷售出去，可能會讓房地產企業資金鏈斷裂，導致房地產企業破產倒閉；房地產企業出問題，就可能讓通過預售購買住房的民眾無法收房，居民的利益將受到嚴重傷害，並由此引發社會問題；而地方政府的債務風險同樣是與房地產問題過多有關等。這就是為何《決定》要特別強調當前房地產的首要任務，就是要防範及化解房地產風險。
住房非投資 租購並舉改善民生
其次，舊的房地產模式終結，要求建立房地產市場的新模式。住房是民眾生活必需品，也是民眾過上美好生活基本條件，在《決定》中，住有所居，是改善民生的最為重要一環。所以，在《決定》中對建立中國房地產新模式有明確具體的要求。如加快建立租購並舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。比如，全面放開政府對房地產市場各種管制，建立多層次住房市場，加大保障性住房建設和供給等。這些制度安排的核心就是住房去金融化，住房不再是居民投資賺錢工具，而是實現美好生活的消費品。
為了實現這目標，《決定》的制度安排是，一是將通過稅收的方式來住房性質進行界定，以約束住房投資炒作行為，二是對城市不同收入層次的居民採取不同的具體政策。新模式的核心就是住房交易的去金融化，及以不同的方式來保證及完善城市最為弱勢居民基本的居住條件。
第三，對中國房地產中長期發展，《決定》也進行全面部署。就當前各城市住房存量現狀來說，在三線以下的城市，住房基本上處於嚴重過剩狀態。據了解，這些城市的居民居住條件基本上得到了滿足，所以在這些城市保障性住房需求也是很小。住房緊缺基本上是在一線城市及少數二線城市。所以，當前中國住房市場的現狀就是，一是面對一些城市嚴重供給過剩的住房如何消化，二是面對某種程度住房供應緊缺的城市如何增加供給。可以看到，《決定》中的制度改革對此進行了具體部署。
《決定》所提出到的城鄉融合，促進農村居民市民化是一項重要的制度安排。因為，這項制度安排將給中國未來住房市場帶來巨大的住房需求。這不僅可以用來消化目前三線以下城市住房的嚴重過剩，也將可為未來中國房地產發展提供一個潛在的巨大市場。
比如，十八大提出中國要走中國特色新型城鎮化道路，2023年末，全國常住人口城鎮化率達到66.2%，十年間提升了12.4個百分點。但是，當前中國城鎮戶籍率為48.3%，遠低於常住人口城鎮化率18個百分點。這意味着當前不少農村居民只是在城鎮工作而沒有安居下來，其佔的比重相當高。再加上，就目前邊遠地區農村經濟收入、生活水準及居住條件而言，與城市居民較大差別，如果農村居民市民化的改革進展加速，說明農村居民實質上的市民化，未來中國房地產肯定具有一個無限大的市場。
3億農民倘變市民 創巨大需求
試想，如20%農村居民城鎮市民化，將有近3億農民將進入城市。盡管這是一個中長期問題，但農村居民實質上市民化將創造出巨大住房需求，中國未來房地產市場將是一個無限大的市場。
而農村土地制度改革，是這個無限大的住房需求市場得以發展的前提。因為，土地制度改革就是要讓現有的土地資源的合理配置以及高效利用，就是要盤活農村存量資產。這不僅可以讓農村居民市民化進城提供第一桶金，而且也可降低土地要素流轉成本，降低建造住房所需要土地的成本，有利於增加住房供給。
還有，《決定》中關於財稅體制和金融體制改革，很大程度上也與未來中國房地產發展有關。可以說，《決定》中許多重大的制度改革，都透露出未來中國房地產改革的重要信息。這些都是中長期問題，但是就短期而言，則是防範與化解房地產風險，房地產發展模式就在這過程中漸進轉變。
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【知識庫】如何完善城鄉融合？
•三中全會提及城鄉融合發展是中國式現代化的必然要求。
•必須統籌新型工業化、新型城鎮化和鄉村全面振興，全面提高城鄉規劃、建設、治理融合水平。
•促進城鄉要素平等交換、雙向流動，縮小城鄉差別，促進城鄉共同繁榮發展。
•健全推廣新型都市化體制機制、鞏固並改善農村基本經營制度、完善強農惠農富農支持制度及深化土地制度改革。
撰文 : 易憲容 中國經濟學家
欄名 : 知•析趨勢