2024-07-23
經濟日報
樓市撤辣後，樓價走勢不似預期，美聯物業一項研究報告指出，今年上半年平均每宗二手私宅註冊金額約730萬元，已跌至2017年上半年後的7年新低（見表）。面對近日愈來愈多發展商低價促銷餘貨新盤，二手業主焗住跟隨新盤減價，相信二手樓價短期很難企穩陣腳。
二手樓價 短期恐難企穩陣腳
資料顯示，政府撤辣後，不少發展商趁勢增加優惠或減價促銷餘貨單位，3、4月新盤交投明顯加快，惟5、6月市場回復平靜，發展商即時加大減價力度。日前屯門上嵐大幅減價47%促銷餘貨單位，同區二手樓價即時受拖累。
天水圍嘉湖山莊連錄2宗呎價跌穿8,000元關口的成交。其中，麗湖居5座低層D室，實用面積547平方呎，屬於3房間隔，剛以419.8萬元易手，呎價7,675元，成交價與2房單位相若。例如嘉湖山莊7期10座高層E室，實用面積446平方呎，屬於2房間隔，5月初以420萬元易手，呎價9.417元。事實上，麗湖居5座另一個低層D室，今年4月才以460萬元易手，同類單位約3個月造價相差約9%，反映小業主減價沽貨的決心更大。
其次，樂湖居2座高層F室，實用面積449平方呎，屬於2房單位，原本叫價425萬元放盤，惟放盤不足1個月便遇到發展商大幅劈價促銷，最終1個月內減價80萬元，以345萬元售出，呎價7,684元。以造價而言，比同區綠表居屋更低，例如天水圍屏欣苑C座低層10室，實用面積376平方呎，5月上旬以315萬元（未補地價）易手，呎價8,378元。
有區內地產代理形容，屯門多個新盤低價促銷，例如黃金海灣1期意嵐首批單位折實呎價不足1萬元；而屯門上嵐大幅減價47%，更成為壓死駱駝的最後一根稻草，業主持貨心態變得更淡。例如屯門時代廣場E座高層9室，實用面積346平方呎，屬於2房間隔，業主原本叫價350萬元放盤，減價35萬元後，以315萬元售出，呎價9,104元，跌穿1萬元關口，也是屋苑近3年呎價最平單位（特殊單位除外）。
代理指出，原業主是一名投資者，單位早於2004年以約73萬元購入，一直用作收租，上手租客租住單位逾10年，由於業主睇淡後市，故通知租客退租賣樓，收樓2日後即賣出單位。
土地註冊處資料顯示，屯門時代廣場E座1樓9室，上月以約325萬元易手，與上述投資者的單位相差逾20層，高層單位反而比極低層單位賣平10萬元，同類高層E室，2020年造價曾高達500萬元；而銀行網上估價資料顯示，上述投資者的高層單位約值404萬元，反映業主低估價逾22%沽貨。
根據美聯物業統計的業主持貨信心指數（美聯信心指數），最新報52.4點，按周跌1.3%，連跌8星期。反映在新盤搶焦點下，急於沽貨業主減價。減價盤增加，信心指數下跌。
撰文 : 唐榮