業主高齡化 有何影響？

香港人口老化，擁有物業的業主亦避不開老化問題，近日有資深投資者談論起「業主高齡化」問題對於樓市交投的影響。 事緣資深投資者林一鳴早前提及香港持有物業的市民，佔70%為50歲以上，這批業主已沒有換樓動力，年輕人亦不想買樓，投資者寧可做定期存款，造成現時樓市困局。 唐榮注意到其中關於「業主高齡化」的說法，因為人口老化屬於香港整體社會面對的結構性問題，結構問題牽涉長遠趨勢，往往比起一時息口變化或者政策，對於市場有更深遠的影響。 53萬業主逾60歲 佔41%最多 先從數字看看「業主高齡化」有多嚴重，如果參考立法會秘書處資料研究組在2021年的報告提及，居住在自置居所的年長戶主（60歲或以上）數目，由1997年的19.2萬增加至2019年的53.6萬人，增幅達1.8倍，在所有自置戶主中比例達到41.2%。數字上反映了長者業主屬於市場主流。 事實上，香港自置居所比率在97年後開始攀升，由97年46.7%升至04年54.3%高峰，這段時間雖然樓市低迷，但造就了不少市民有機會撈底上車自住，當年入市的買家很可能正值30歲左右的盛年，去到現在陸續進入60歲或以上，「業主高齡化」是伴隨整體社會人口老化。 另外，近年樓價高企，除了靠「父幹」、「母幹」，要買樓儲蓄足夠的首期亦需要些時間，造成首次置業的平均年齡推遲，亦推高整體業主的平均年齡。 當年長業主變成市場主流，一方面銀行按揭審批的要求會影響他們置業、換樓的決定，例如現時大部分銀行採用「75減人齡」計算按揭年期，亦即是當年歲超過45歲以上就較難取得最長30年的按揭年期，而縮短年期就會增加每月按揭供款的負擔。 換樓興趣不大 套現北上養老 同時，隨着步向退休年齡，較為年長的業主考慮到未來收入及生活規劃，一般人希望避免在退休後需要繼續供樓，可以相信林一鳴認為年長業主進一步換樓、置業的需求，確實未必太高。 至於賣樓方面，雖然不少長者都有傳統觀念，想將物業留給子女，不過近年亦有北上退休養老的風氣興趣。由於香港樓價一般遠高於內地二三線城市，賣出香港物業套現在內地置業，甚至有餘錢可以養老。 近日就有一宗業主回內地退休的賣樓個案，據地產代理指，天水圍天盛苑一間實用面積517平方呎兩房單位，因為原業主部署回內地退休，有意賣樓套現，故增加議幅減價30萬，最終以居二市場價340萬沽出單位，呎價6,576元，持貨24年帳面賺266.8萬元，升值逾3倍易手。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論