2024-07-17
經濟日報
經過了20多年房價只漲不跌的中國樓市，基本是以金融槓桿銀行信貸過度擴張為動力。在此期間，在幾個房地產快速增長年份，社會融資規模及銀行貸款都出現過度增長和過度擴張。
比如中國社會融資規模，2003年為18.17萬億元（人民幣，下同），增長幅度為22.3%；2009年上升到51.18萬億元，為2003年的近3倍，增長幅度為34.8%；2014年為122.85萬億元，為2009年的2倍多；2020年上升到265.22萬億元，又是2009年的2倍多；到2024年6月底為395.11萬億元，又近2020年的1.5倍；這數據也分別是2003年和2009年21.7倍和7.7倍。
再從銀行貸款規模來看，國內銀行貸款餘額2003年為1.85萬億元，2014年上升到83.7萬億元，2024年5月達到了248.73萬億元；這數據分別是2003年、2014年的134倍和3倍。從這些資料可以看到，20多年來，中國社會融資規模及銀行貸款規模是過度擴張和過度增長的，它也成了中國增長、房地產市場繁榮及中國樓市價格持續快速飈升的最大動力。
當年融資過度擴張 釀3苦果
融資規模快速擴張和過度擴張，一定會給中國樓市帶來以下幾個嚴重負面結果：
一是在中國樓市的住房交易市場化而要素（土地及資金）交易非市場化、及對既可投資又可消費的住房沒有用稅收嚴格界定的情況下，住房投資者對住房的對價水平一定高於住房消費者的對價水平，中國樓市最後一定會成為以住房投資者為主導的市場。在這種情況下，住房投資者可利用銀行金融槓桿把房價愈炒愈高，形成一個巨大的房地產泡沫。
二是由於完全市場化的房價持續快速飈升，建造住房成了一個最暴利行業，所以在2021年以前中國各行各業的企業都湧入房地產市場。加上中國奇葩住房預售制度和土地供應制度，國有銀行為主導的融資機制，從而使得中國樓市住房供應也出現了短期內爆炸式增長，從事房地產開發企業過度槓桿成為了常態，並由此導致整個中國樓市嚴重供應過剩。當前中國樓市保交樓事件及絕大多數城市住房嚴重過剩，都是與這種機制相關。
三是銀行信貸規模過度擴張，一定會導致房地產企業和家庭槓桿率上升或負債過度，導致銀行過度依賴房地產，由此造成巨大房地產風險（比如房地產企業債務違約爆雷）及金融風險。更嚴重的是房地產業也成了一種財富分配及財富掠奪機制。通過房地產市場及金融工具，在短時間讓整個社會的財富積聚在少數房地產開發商、住房炒作者及有權力者手中。也就是說，20多年來的中國樓市，盡管多數人能夠從中獲得一定利益，但是整個社會的絕大多數財富卻在短期內轉移到少數人手上。
現在的問題是，當中國的樓市出現逆轉，房地產市場性質發生轉變時，20多年來房地產市場所積累的問題和風險都會暴露出來，並成了整個房地產業及社會經濟發展的巨大障礙及巨大風險。現在的問題是，當中國樓市面臨巨大風險時，這些巨大風險到底是由誰來承擔？是二三四線城市的絕大多數弱勢民眾，還是由於制度分割還留在農民的居民嗎？還是設計一種合理的制度，由那些社會財富掠奪者來承擔？
投資者退場 寄望弱勢民眾接貨
因為，從2021年下半年以來，隨着全國各城市房價持續下跌，房地產市場由投資為主導的市場，已經轉變為以消費者為主導的市場，住房投資炒作者基本上退了市場，房地產市場的預期也由只漲不跌轉變為只跌不漲，所以住房投資、住房銷售都出現了嚴重負增長，中國樓市完全成了一個疲弱市場。這不僅嚴重影響了中國經濟增長，也給中國房地產市場及金融市場帶來了巨大風險。在這種情況下，政府不得不出台一系列的救市政策，如517等新政。這些政策的核心就是假定當前購買住房者是住房消費者，以降低住房購買成本（降息），降低住房購買准入（降首付）等政策來刺激居民住房消費，以此來穩定市場、穩定房價及穩定預期。市場稱之為史詩級的救市政策。
一般來說，在一個住房消費市場，如果房價在不斷地向下調整，住房的消費需求也會在這個過程中不斷地釋放出來。房價愈是向下調整，住房消費需求釋放就會愈多，直到房地產市場全部出清，房地產市場供求關係發生根本性的變化。但是當前政府的救市新政，其核心是要穩市場、穩房價、提振市場信心。也就是說，政府降低利息、降低市場准入刺激住房消費，實際上是誘導讓不少沒有支付能力居民進入市場，以此來去房地產庫存，以此來創造和擴張銀行信用，及重新造就房地產繁榮。但實際上，這是要讓絕大多數弱勢居民來承擔當前房地產市場風險。
特別是由於是「因城施策，一城一策」，有些城市借助於所謂的「政策創新」、「金融創新」，推出甚麼氣球貸、先息後本、對低收入者補貼、鼓勵農民進城等等政策，都是在吸引根本沒有住房支付能力的居民進入市場，把那些月收入低、償付能力差、缺乏金融常識和風險意識、風險偏好低的人推向房地產市場，吸引他們加高槓桿，承擔嚴重的債務風險。這樣的政策無異於是把中國這些最為弱勢的居民推往懸崖邊，也是想讓他們來承擔當前中國房地產市場所積累下來的巨大風險。
宜重大改革 地產財富合理分配
所以，史詩級的救市新政，其前提就是要讓各城市房價逐漸地向下調整，通過房價向下調整，讓居民的住房消費需求不斷地釋放出來，而不是在穩房價的前提下刺激居民住房消費，否則中國樓市風險不僅不會減少，反之隨着時間還可能增加（美國的次貸危機就是最好的案例）。同時，政府要對房地產市場制度進行重大改革，讓當前房地產風險讓之前財富掠奪者來承擔，實現房地產財富分配的均等化。
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【知識庫】何謂「氣球貸」？
•氣球貸的貸款前期每期還款金額較少，但在貸款到期日還款金額較大，「前小後大」，像氣球樣子。
•貸款期限一般限制在短期內，如3至7年，但每期付款金額則按長期貸款來計算，如15至30年。
•假設用戶貸款100萬元，年利率5厘，貸款期限為5年（60期），首4年11個月每月僅還款6,599元，在最後一個月歸還所有的本金83.7萬元及當月利息3,940元。
•氣球貸產生的利息為23.1萬，較一般等額本息還款13.2萬元利息多近一倍。
撰文 : 沈進龍 本港資訊科技界專業人士 資深產品經理
欄名 : 知•析趨勢