2024-07-15
經濟日報
七一是慶祝香港回歸祖國的日子，亦是現屆特區政府兩年前走馬上任的時刻。兩年前，香港尚未走出疫情的陰霾，市民需要長留家中工作或學習，但很多人的居住環境並不理想，令土地房屋問題更為凸顯。當時國家主席習近平出席特區政府就職典禮，講話中提到香港最大的民心之一是盼望房子住得更寬敞一些，並寄語要幫助廣大青年解決置業面臨的實際困難。
現屆特區政府即將完成首個任期的一半，過去短短兩年間，筆者觀察到香港的土地房屋供應格局已出現了顯著變化。經過前後比較，一方面能夠梳理並肯定政府土地房屋部門的務實工作，另一方面也有助深思政府在餘下任期的工作重點方向。
前年疫下 房屋困境深陷「老大難」
2022年是相當困難的一年，除了疫情對民生和經濟活動帶來巨大影響，土地房屋短缺問題也發酵至頂點。兩年前造地程序仍舊冗長，填海及新發展區等大型發展項目，由前期規劃到首批「熟地」供應，至少需時十多二十年；而來自農地改劃、綜合發展區或舊樓重建等土地來源的私人住宅項目，發展周期也動輒十年或以上。
與此同時，公屋平均輪候時間突破了6年的歷史高位，而公營房屋建設計劃的數字也反映了當時項目工程延誤情況嚴重，按單位數目計算的延誤率高達20%。此外，當時「納米」單位落成量達到高峰，居屋超額認購逾27倍，也有超過10萬「劏房」住戶無法擺脫惡劣居住環境，種種問題都顯示香港深陷於「老、大、難」的房屋困境之中。
鑑於土地房屋問題的迫切性，現屆政府上任後隨即在首份施政報告中出台一系列「重磅」政策。土地供應及發展程序方面，提出大力精簡法定及行政發展程序，令大規模及其他發展項目「生地變熟地」所需的時間，分別大幅壓縮至7年及4年；並放寬申請強拍門檻的業權要求，擴展標準金額補地價安排至新界農地，加快審批建築圖則，同時承諾制定並定期公布未來十年「熟地」的供應預測，以增加透明度。
房屋供應方面，則提出落實「公屋提前上樓計劃」，廣泛採用「組裝合成」建築法及「裝配式設計」，推出私人發展商參與興建資助房屋的先導計劃，「封底」未來新建公營房屋面積，使大部分單位面積將不少於26平方米，並主導興建3萬個「簡約公屋」單位，以加快緩解基層住屋之苦，及以此為基礎縮短「公屋綜合輪候時間」至約4.5年；同時也承諾制定並定期公布未來十年公營房屋的供應預測，以方便監查進度。
當時雖未知新政成效，但在社會觀感上已能初步感受政府解決問題的決心和務實作風。
精簡程序加快審批 解決置業難
隨着愈來愈多土地及房屋新措施在過去兩年得以落實，包括多個發展相關審批部門處理申請時的行政安排更新，立法會精簡發展程序草案的通過，超過2,000個公屋單位的提前落成，簡約公屋的選址及細節安排，《北部都會區行動綱領》的發布等，令市民和業界對當局執行力的信心大增。
事實上，上述措施、加上施政思維的提升，在短時間內已明顯扭轉香港的土地房屋供應局面，取得了不少階段性成果。受惠於精簡發展程序，私人土地儲備的發展潛力獲得釋放，來自土地契約修訂／換地或私人重建等來源的私人住宅土地供應比例，從過去的25%上升至目前的67%，加上預計未來幾年政府在造地上將進入收成期，未來的土地供應將變得更多元和健康。
公營房屋方面的成績也很亮眼，目前公屋綜合輪候時間已從高位回落至5.7年，隨着簡約公屋將從今個財政年度起陸續落成，加上最新建屋量預測數據顯示，公營房屋項目延誤比率已大幅下降至2%，令公屋輪候時間很大機會在2026年達成下降至約4.5年的目標。此外，政府已覓得足夠土地在未來十年興建約41萬個公營房屋單位，超越了《長遠房屋策略》目標33%，顯示當局已在基本供應目標之上穩定建立起儲備緩衝。
展望未來，現屆政府在餘下任期內，應如何在已建立的良好基礎上，進一步提升土地房屋供應工作？筆者建議，在土地供應方面，即使面對一時的經濟波動，也應持續不息地製造「熟地」，以強化對土地供應主導權的掌握，但可先集中資源策略性投資已規劃成熟的基建及土地開發項目，再按部就班推出其餘項目。在房屋供應方面，則可逐步將政策重心從「提量」轉向「提質」，向增加可負擔置業機會、提升人均居住面積、以及落實幸福房屋設計3個方向推進，最終全面達成廣大香港市民的安居願景，並完成中央領導對特區政府的治理期望。
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【知識庫】現屆政府怎應對房屋問題
房屋土地供應問題一直是本港最嚴峻的「老大難」民生問題，現屆政府上任後，在首份施政報告中，提出多項房屋及土地供應新措施。
4招增加房屋供應，包括推出「簡約公屋」、居屋單位面積「封底」、公屋輸候時間「封頂」及私人參建居屋，盼加快上樓、住大些。
6招增加房屋供應，包括精簡法定程序、精簡行政程序、加快審批建築圖則、擴展標準化補地價安排、放寬強拍門檻及精簡地契續期安排，務求加快土地審批。
撰文 : 葉文祺 團結香港基金副總裁
梁躍昊 團結香港基金土地及房屋研究主管
區浩馳 團結香港基金研究員
欄名 : 知•析趨勢