一個數字睇甲廈需求

寫字樓租金表現，是需求與供應關係影響，而本港空置率持續上升，租金向下，數據顯示需求沒有太大改變，維持逾5,000多萬平方呎租出樓面，關鍵是供應過剩導致。 總括上半年的非住宅市場，相對受壓仍是寫字樓，空置率未有降低。世邦魏理仕數據，甲廈總空置面積達1,500萬平方呎，即16.9%，兩項數字繼續創新高。值得留意是今年有兩幢新甲廈落成的核心區中環，空置率升至14.0%，為自2020年6月首次達到14%水平。租金按季下跌1.6%，較2024年第一季跌幅0.6%有所加快，半年降幅達2.1%。 中環增兩新甲廈 空置率升至14% 空置樓面多，租金下跌是必然，而為何空置率持續上升？近一兩年，不時傳出因地緣政治因素，有外資機構在港業務縮減，甚至總部遷出香港。此外，亦有分析指疫情期間，在家工作興起，企業決定不租用寫字樓省成本，令需求進一步下降。 甲廈需求是否完全轉弱？據世邦魏理仕數字，在2024年上半年，甲廈淨吸納量達到100萬平方呎，為2018年下半年以來的半年最高水平，亦即租務活動不算少。 企業需求沒減少 供應過剩關鍵 另一項統計數字亦值得參考，戴德梁行最近統計全港寫字樓租出樓面，2019年共有5,860萬平方呎甲廈樓面租出，當年甲廈待租率（近似空置率）為8.87%。其後環球疫情爆發，2021年租出樓面為5,590萬平方呎，與2019年接近，待租率卻大幅升至13.6%。今年上半年甲廈共錄得約5,660萬平方呎的已租賃面積，單計數字與之前同樣接近，但最新待租率升至近20%歷史新高。 換言之，單計需求、企業對寫字樓面整體租務，格局其實變化不大，似乎不存在企業不需要寫字樓的講法。 空置樓面多，最關鍵因素始終是供應出現高峰期，上半年市場便有155萬平方呎樓面落成，若連同去年及前年大批甲廈落成，市場新需求沒同步增長，便令空置率上升，租金下跌。 後市方面，甲廈新供應未停，今明兩年尚有不少新項目落成，除非需求上有重大變化，否則始終難以消化。從上半年租務成交，啟德全新AIRSIDE錄得多宗大手租務，合共逾40萬平方呎，接近市場一半樓面成交，反映全新甲廈設備佳，租金亦因供應多而較為相宜，成功搶佔企業搬遷及擴充需求，預計新甲廈仍是市場焦點。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論