2024-07-15
星島日報
日前美國聯儲局主席鮑威爾的言論，為市場對減息再次帶來憧憬，其在國會聽證會上稱美國通脹有所降溫，並稱聯儲局不需等到通脹降至2%目標才減息，其言論發表後即令美股表現造好，美國多個指數於言論後尾市時升幅擴大，而納指及標指更創出新高。而美國6月通脹下降，整體通脹收縮0.1%，據利率期貨資料，預期9月減息機會率已上升至9成水平。
筆者已在本欄多次強調，目前美國息率已確認見頂，減息與否是時間問題，以及受到美國一系列經濟數字影響，一旦落實減息，將會為市場發放利好訊號，支持樓市。
新盤次季錄逾1成負溢價
隨着今年2月底政府為樓市全面撤辣，發展商加快及積極推售樓盤，但樓盤普遍定價均見克制，對於有意置業人士有頗大吸引力，帶動上半年一手新盤成交量錄得約8700宗，不但較去年上半年同期上升約4成外，並且創出5年同期新高。根據美聯研究中心數據，今年次季，新盤已是連續第8季錄得「負溢價」情況，意思為新盤開價較同區二手價為低，而第二季錄得多達12%的負溢價，較首季錄得的負5.1%更大，並創出歷來以季度計最大紀錄。
以踏入下半年，首個公布價單的新界區全新盤黃金海灣．意嵐為例，首批139伙，折實平均呎價為9988元，為屯門區8年來折實呎價毋須1萬的全新盤，而入場最低價的開放式戶，折實售價僅為184.2萬，亦是5年來市場上最低入場費新盤。因此，該盤開放示範單位至今，吸引不少市民參觀，當中不乏年輕客，亦由於入場門檻低，故項目亦獲不少上車客及長線投資收租客鍾情，並且有望成為「西餅客」大手投資客入市目標。
人才客成新動力
事實上，本港物業市場仍然受惠政府推行搶人才計劃，而日前行政長官李家超表示，截至6月底計，各項人才入境計劃已收到逾32萬宗申請，並批出近20萬宗，更有逾13萬人才已到港。由於受到搶人才計劃帶動，這批來港人士，甚至乎一同來港的家人，將會對本港物業市場帶來龐大需求。
儘管這批人士來港後，大多選擇先租入單位居住，以熟習生活環境，未必會來港後即時置業入市，但可以肯定，他們會刺激本港租務需求。長遠而言，由於目前非本港人士購買物業毋須再繳付辣稅，稅項與港人看齊，故這批人才客及家庭客亦是買賣市場潛在動力，實在不容市場忽視。
張子存
美聯住宅部營運總監