2024-07-15
明報
【明報專訊】踏入7月，新盤攻勢連綿不絕，料將為下半年新盤銷情開一個「靚頭」。然而，鑑於一手貨尾量依然高企，截至6月底止仍逾21,900多伙，故發展商面對出貨壓力，唯有以「求量價」促銷。據美聯物業研究中心資料，截至今年第二季，新盤已連續第八季出現負溢價」，即新盤開價低於同區二手價，上一季負溢價達12%，歷來季度最大，面對一手的低價，難免亦對二手樓價帶來壓力。
美聯樓價指數最新報133.31點，按周跌0.23%，連跌3周；本年迄今樓價跌幅擴大至近3.1%，再穿年內低位，並見逾7年半新低。最近樓價持續由高位整固，變相代表買家置業入場費減少。另一邊廂，在港府致力「搶人才」及內地學子湧港下，租金水平節節上升。據美聯物業研究中心資料，由去年第一季開始至今年第二季，租金連升6季，正令「租金升、樓價跌」背馳情况進一步擴大。
租金強勢同時樓價回調，對樓市帶來兩個啟示。首先，對於手持足夠現金的租樓人士而言，租金呈持續回升之勢，不排除即將出現「租貴過供」的現象，而樓價持續整固令入市更具吸引力，相信部分租客很快「轉租為買」，從而增加對物業的需求，長遠而言「供平過租」，提早入市較划算。此外，租金水平穩升，若以投資者及用家角度去看，租金回報會變得相對穩定，無論投資或自住將更具吸引力。總括來說，樓市在全「撤辣」至今的數個月，不少準買家「心大心細」，已累積一定購買力，只要未來租金升勢延續，又或香港步入減息周期，令租金回報率多於存息，同時「供平過租」漸增，屆時勢吸引一批正在租樓人士，以及觀望中的準買家加快置業，為樓市帶來新一波購買力。
美聯物業住宅部行政總裁
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[布少明]