2024-07-12
星島日報
上半年過去，總結上半年樓市一、二手成交增加，不過隨着撤辣熱潮過去，近月樓市已回歸淡靜，買家對後市依然審慎，樓價持續出現整固，市場對後市的信心依然不足，買家對後市審慎，同樣發展商亦對後市採觀望態度，即使政府於今個財政年度首季實施「零推地」，不過發展商繼續減慢買地步伐，舊樓併購幾乎完全停頓，連帶補地價的心態也極端審慎，早前粉嶺的北部都會區便有6宗原址換地個案告吹。
因應發展商的買地心態疲弱，上半年的賣地市場是「零賣地」，期間只有一幅九龍灣電動車充電站的地皮招標投得，金額只有不足8200萬，再者上一個財政年度的賣地亦少得驚人，政府原先計劃在上一個財政年度（即2023至24年度），合共推出12幅住宅地、3幅商業用地和3幅工業地，結果只售出3幅住宅地，分別是只有堅尼地城蚊型地、啟德住宅地及大嶼山長沙豪宅地，賣地收益只有約72.7億，連同修訂地契補地價收入約50億，合共123億，遠低於原先預估的賣地收入目標850億。
至於今個財政年度，情況或許會較去年的3幅住宅地有所增加，首季零推地後，踏入7至9月的第二季將推出一幅位處沙田小瀝源的住宅地及一幅元朗福宏街的工業地，因應沙田區的新供應有限，區內有一定的換樓需求，相信地皮有一地的吸引力。
當然最重要是政府已大幅減推地、減供應，上年財政年度只賣出三幅住宅地，今個財政年度即使有增加相信亦相當有限，預計在2026年開始新樓落成量將顯著回落，預期每年新樓落成量將有今年及明年的2萬伙，大幅減至1.5萬伙，甚或更少的水平。
土地供應減少，而同時間市場剛性需求未有減少，展望未來，新盤供求將趨於平衡，首先按今年新盤銷售即使大幅增加，但因應今、明兩年的落成量言，供求平衡確實相當困難，但按市場最新估算，2026年的私樓供應會回落至1.5萬伙或以下，之後兩年亦會按年遞減，兩年後私樓市場或會重返供不應求的現象，減推地、減供應可望增加發展商的投地信心，重拾補充土地儲備的意欲。
楊永健
世紀21 Q動力總經理