現時大部分新盤採用登記後抽籤揀樓的形式賣樓，事前收票反應在一定程度上對於開賣當日銷情有預示；不過亦有「高開低收」情況，超額認購但未能沽清，估計與「復活票」有關，首輪認購不成功的向隅客在次輪再入票造成上述現象。
早前普縉測量師行發表一份今年上半年地產市場分析及展望，其中一部分正是討論新盤銷售的超額認購問題。報告找來今年上半年開售的一些新盤，綜合傳媒報道的收票數目、超額認購倍數、開售當日實際賣樓數目，以至計算出每售出一個單位的「認購比例」。
冀提高中籤率 「總動員」入票
按照報告內所統計的多個新盤，各自獲得超額認購7.1倍至92.4倍不等，但在開售當日均未有沽清，平均需要每收到24票至135票才能夠成功售出一伙。
這個情況自《一手住宅銷售條例》後新盤轉用入票抽籤揀樓以來，已存在一段時間，由於新盤採用抽籤形式決定揀樓次序，為博抽中前籌，無論準買家或協助他們入票的地產代理，都有誘因增加入票數目，以提高中籤機會率，一組家庭「總動員」入票，由「一開四」、「一開八」，甚至更誇張情況亦曾有出現。
只是以往旺市時，大多數新盤開售均能沽清，令到認購跟實際銷情的差距沒那麼明顯；但當樓市轉弱，新盤銷情放慢，超額認購跟未能沽清單位形成對比，才令情況變得突出。
首輪認購不成功 次輪再入票
其實這類收票跟銷情形成落差的現象，有幾個特徵，例如每成交單位的認購比例最高的個案，均屬於樓盤的次輪銷售，原因有機會跟「復活票」有關，即首輪賣樓認購不成功的向隅客在次輪再認購，令到收票數目有所累積。
另外，新盤以較低的入場費或呎價吸引市場關注，吸引準買家入票超額認購，目標集中在個別單位，但去到賣樓時，當較受市場歡迎的單位售罄之後，餘下單位銷情放慢，反映買家對於定價高低相當敏感。
至於現時樓市屬於買家主導市場，雖然發展商或業主採用不同方法宣傳及促銷，但市場有充足的供應給買家選擇，買家仍然可以貨比三家，挑選心儀的樓盤及單位。更重要是清晰新盤收票數字、超額倍數，只是反映市場需求的參考數據，入市與否，關鍵還是看樓盤本身的質素、定價以及自己的負擔能力，而非羊群心理。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論