2024-07-11
星島日報
全面「撤辣」初期樓市交投顯著回升，惟近數月開始逐步回落。長實趙國雄認為屬正常現象，交投不可能一直維持高水平，又指受到一手貨尾存量高企影響，樓市將呈兩極化，今年中小型住宅樓價波幅可達10%，相反豪宅樓價則看漲，料可錄得約5%升幅。
長實執行董事趙國雄接受本報訪問時表示，撤辣後無論一手或二手市場，交投均顯著回升，主要是因為之前被壓抑的購買力迅速釋放，部分有能力或者有需要人士，紛紛落實置業決定，然而市場始終需要時間消化，交投不可能一直保持在高水平，回落屬正常現象。
他又說，「撤辣」對樓市具正面刺激作用，有助推動樓市交投增加，以新盤市場為例，2月底至今累積錄得逾8300宗成交，佔去年全年成交量接近80%，假如下半年能夠維持在8000宗水平，今年新盤成交量有望達到1.5萬至1.7萬宗，比去年多出約4成至逾5成。
美減息本港未必跟
市場普遍預期美國下半年有機會減息1至2次，最快9月開始減息，惟趙國雄對此持觀望態度，又說即使美國落實減息，今年香港跟減機會不大，而且就算息口下降0.25厘至0.5厘，由於減幅輕微，作用亦十分有限。
趙國雄又指出，現時一手貨尾存量約達4萬伙，需要最少兩年時間去消化，成為影響樓市最大關鍵因素，因為假如發展商希望加快去貨速度，需要採取「先求量」銷售策略，以致對樓價構成壓力，預期今年全年中小型住宅樓價，波幅可達10%。
不過，當一手貨尾存量下降至1萬多伙的正常水平，中小型住宅樓價有望重返升軌，不僅新盤可以開始「求價」，二手樓業主亦不用減價或擴大議價幅度沽貨，同時或有越來越多租樓住以觀望後市去向的準買家，會選擇「轉租為買」。
中小樓價波幅可達10%
他又補充，其實一手貨尾庫存量高企，同樣會對發展商投地意欲造成影響，因為只有當售樓收益入帳之後，才會有更多資金去買地，何況發展商投地普遍會尋求銀行融資，持貨量越多，意味整體融資成本會越高。
比起中小型住宅，趙國雄更看好豪宅，認為市場將呈兩極化，相信豪宅樓價下跌機會甚微，料全年將錄得約5%升幅，原因包括豪宅供應非常有限、本港經濟正逐漸復甦，以及政府各項引入外來人才政策如「高才通」等。
他又說，政府重啟投資移民計劃，同樣會對豪宅市場帶來正面影響，因為即使獲許投資資產不包括住宅，然而來港之後始終需要地方居住，加上投資移民門檻最少3000萬，估計這類人士身家達1億或以上，置業目標應該會是豪宅。
投資移民計劃有利豪宅
事實上，全面撤辣之後四個月，即3月至6月期間，豪宅新盤合共錄得47宗逾億成交，較「撤辣」之前四個月錄約16宗，明顯增加約2倍，7月至今暫錄約4宗，最大一宗成交價約11億。
問及市場有意見認為，若政府希望加快樓市復甦，應考慮以政策穩定樓價，有市民更建議政府為新婚夫婦提供置業優惠，或者為新生子女提供換樓津貼等。
趙國雄指出，過去政府曾推出不同置業貸款計劃，例如首次置業貸款計劃、自置居所貸款計劃及置業資助貸款計劃等，然而當樓市回調時，反而適得其反，因此最重要應是如何恢復市場對樓市的信心。
記者吳振東