2024-07-10
經濟日報
今年來，中國出台一系列救房地產政策，但實際效果遠遜預期。更為重要的是，由於史詩級的救市政策效果不佳，全國各城市的房價還在持續普遍下跌。
國家統計局資料顯示，5月份一線城市二手房的價格同比都出現大幅下跌，如上海下跌了7.9%，北京下跌了8.6%，深圳下跌了9.2%，廣州更是跌了11.4%。一線城市的房價都如此下跌，其他二線以下的城市房價下跌可能會更大。面對房價全國性的普遍下跌，房價下跌的問題成了國內各種媒體最為關注的熱點。
有分析認為，當前中國樓市泡沫已經擠得差不多了，房價已經超跌了，房價應該企穩，應該落在現有的價格水準上，否則就可能引發中國銀行危機及金融危機。這也是政府所期望的，即穩房價、穩預期。北京大學教授姚洋則認為，就當前的房價水準而言，房價還得下跌40%，絕大多數居民才有可支付能力。
振房地產市場 免惹銀行金融危機
有人也認為當前房價下跌，就在於居民負債率到了極限、賺錢能力下降、出生人口減少、房地產的周期性等，這些條件不變化，房價還會下跌。盡管國內對房價討論眾說紛紜，但其核心的問題則是當前中國房價應該落在哪個基準上企穩的問題。不同的視角、不同的利益關係、不同的期望，其房價落在的基準是千差萬別的。尤其是住房是一種不可貿易商品，即使在完善市場機制下，房價也是區域性，要確定一個完全為全國所認可的房價基準，當然不可能，根據聯合國的研究報告，房價收入比則是一個可參考的房價基準。
而房價收入比的核心是指住房為消費品情況下（或前提條件住房是消費），一個絕大多數居民可負擔的房價水準。由於住房既可消費，也可投資，如果住房既是消費也是投資，那麼在這種情況下，以房價收入比來測算一個城市的房價水準合理性，可能意義不大。比如香港，房價基準之所以高，就在於多數時候，住房不僅可用於自身消費，更多的是可用於投資（出租及購買後賣出獲利）。這時，投資者主導房價漲跌。
那麼，在中國，2021年之前，中國房地產為何會如此火爆和繁榮？就在於每一個人都相信購買住房都可賺錢，所以中國居民（特別是年輕居民）都會利用銀行金融槓桿加持湧向房地產市場，引發了房地產開發商建造海量的住房來應對這種過度投資需求，造成消費性住房的嚴重過剩。在這種情況下，中國房地產市場完全由投資者的主導和對價，中國房地產市場的房價在短時間內快速飈升及房地產泡沫迅速吹得巨大。但是中國房地產泡沫破滅之後，房價迅速持續下跌。這不僅轉變了房地產市場預期，而且從根本上改變了房地產性質。房地產泡沫破滅及房價迅速下跌，住房自然成了一種純粹的消費品。因為，2021年以前高價購買住房的投資者肯定會血本無歸，購買住房不僅不可賺錢，反之，把投資者帶入嚴重負債的困境。在這種情況下，住房投資者則會完全退出市場。
當住房投資者退出市場，中國房地產市場基本上轉變為一個消費者為主導的市場，特別是中國二線以下的城市，尤其是三四線城市，基本上更是如此。這個格局未來5至6年難以改變。在一個以消費者為主導的住房市場，聯合國的房價收入比是一個測算房價基準比較合理指標。現在以一個具體房價案例來分析。
消費者主導格局 未來數年難改變
這次房地產泡沫破滅，房價出現腰斬的住房和樓盤比比皆是，比如北京周邊廊坊燕郊不少住房樓盤都是如此。最近網上流傳最廣的一個案例是，天津武清有一套80平方米的住房，2016至17年時房價達到每平方米2萬元（人民幣，下同），當時買下花了160萬元。之後該住房價格急轉而下，到疫情解封時，該套住房市值跌到72萬元，而最新的一次成交價，只有39萬，跌幅超過75%。有分析認為，盡管這種情況是鳳毛麟角，但也意味着當前不少城市的住房價格嚴重超跌，完全跌過頭了。
這套住房的價格是真的跌過了頭嗎？可以用聯合國的房價收入比來測算一下。按照國家統計局公布的資料，2024年一季度全國居民人均可支配收入11,539元，如果以此推算2024年全國居民人均可支配收入為45,000元左右，家庭夫婦兩人人均可支配收入為9萬元左右。聯合國可負擔房價收入比為3至6，那麼中國家庭夫婦人均可負擔房價收入比是27萬至54萬元這個區間內。
也就是說，這套跌到39萬元的住房，盡管總價下跌75%，但也只有可支配收入在平均數以上者才有能力承擔，在平均數以下的居民是沒有能力承擔的。在天津武清這樣城市，由於經濟欠發達，居民可支配收入水準基本上在全國平均數之下。所以，盡管這套住房跌了75%，但並非是這個城市絕大多數居民都有支付能力來承擔的，房價基準還需要下移，否則，房地產市場無法出清。
現在再看全國住房的價格水準。根據中國房地產指數，5月100城二手住房均價為每平方米14,870元。如果一個家庭要購買一套100平方米的住房，就得花148萬元。而根據國家統計局的資料，中國一個兩夫妻家庭年可支配收入為9萬元左右，那麼購買這套住房的房價收入比為16以上，與聯合國可負擔的房價收入3至6相比，是下限的5倍以上，是上限的3倍以上。
也就是說，盡管2021年以來中國的房價一直在持續下跌，而且跌幅很大，但是當前的房價與絕大多數居民可支配收入水準來說，還是差距很大。現在的房價水準不能作為合理房價的基準，還得通過市場的方式向下調整。當然，100城二手房均價之所以高，可能有一線城市二手房高價格的影響，但與絕大多數居民可支配收入相比，全國的房價仍然處於較高的水準，需要向下調整。這也許是姚洋教授說全國房價還要下調40%的原因吧！
依當地多數居民 可支配收入衡量
也就是說，當前的中國房地產市場基本上是一個以消費為主導的市場。在這個市場，判斷國內各城市的房價水準是否理性回歸，是否回到一個合理的水準，合理的房價基準又在哪？並不是看每一個住房項目、每一個樓盤、每一套住房價格下跌了多少，跌幅有多大，而是要與當地絕大多數居民的可支配收入多少來衡量。如果下跌了幾年的房價仍然高高在上，仍然與絕大多數居民可支配收入相差很遠，特別是當前絕大多數居民可支配收入普遍下行的情況下，更是要以此來釐定合理的房價基準。
只有這樣，才能保證讓中國房地產市場通過價格機制出清，才能保證讓居民住房消費需求釋放出來。如果合理的房價基準不清晰，一定會扭曲房地產的價格機制。如果這種情況出現，中國房地產市場調整可能會更加困難，所面臨的問題會更多。
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【知識庫】何謂「合理房屋價格」？
•世界銀行和聯合國人居中心分別得出「合理房屋價格」的房價收入比，應該為3至6。
•3至6是指居民買一套自己的住房，一般只需花上家庭3至6年的年收入即可實現。
•當房價收入比超過6的時候，就會被公認為屬於房地產泡沫區。
•當房價收入比超過7以後，就會被世界上公認為「國際房價最難承受地區」。
•香港連續14年成為全球樓價最難負擔城市，去年負擔比率為16.7倍。
撰文 : 易憲容 中國經濟學家
欄名 : 知•析趨勢