2024-07-10
經濟日報
樓市撤辣後，雖然樓價升勢不似預期，但是一、二手樓均出現不少新的「遊戲玩法」。
例如短炒個案、內地客急增、連以公司名義買樓的個案同樣上升，二手市場開始出現大批以公司名義放盤的盤源。
根據中原地產統計資料顯示，在該公司二手盤源中，以公司名義持有的二手放盤有909個，4年來首次突破900個關口，較去年底721個，上升26%，增幅明顯比過去兩年為快（見表）。相信因為樓市撤辣後，大批投資者透過公司名義買樓，放盤量也隨即增多。
公司放盤個案 豪宅為主
過去公司股權轉讓模式交易的個案，多數出現在豪宅市場，因為豪宅涉及印花稅較高，公司股權轉讓模式交易慳稅較明顯，故現時以公司放盤的個案以豪宅為主，例如貝沙灣3期一幢逾6,600平方呎的洋房，2007年以1.4億元購入，現叫價4.6億元求售。其次，九龍站凱旋門朝日閣高層A室，實用面積1,842平方呎，原業主2008年以7,600萬元購入，現時叫價1.35億元，可以公司股權轉讓模式買賣，同類單位最近造價約1.4億元，單位叫價屬於市價水平。
另外，近日亦有公司買入單位短炒個案，例如鰂魚涌THE HOLBORN撤辣後售出約160個單位，當中有21個單位以公司名義購入，例如有公司以約5,500萬元購入9個1房單位，成交價介乎609萬至615萬元之間。相關公司日前將部分單位放盤，例如THE HOLBORN A座高層A5室，實用面積255平方呎，3月以614.9萬元購入，現時叫價800萬元放盤，加價30%。
不過，由於相關公司同時持有9個單位，是次拆售個別單位，新買家只能以正常的二手樓宇方式買賣，即只能買樓不能買公司。
雖然樓市撤辣後，投資者以個人名義或公司名義買樓，涉及稅率一樣，但是日後轉售時，以公司股權轉讓模式交易，新買家則可節省一大筆印花稅。假設購入2,500萬元物業，以一般物業買賣印花稅為4.25%，即約106.3萬元。如果以股權轉換的0.2%印花稅計算，則為5萬元，相差101.3萬元。換言之，日後轉售時相對容易吸引到新買家。
交易手續複雜 轉讓客路較窄
不過，值得留意的是，公司股權轉讓涉及交易手續相對複雜，例如新買家需要完成交易後才能向銀行申請按揭，公司買賣往往需要申請過渡性貸款支付購買公司的金額，完成交易才向銀行申請按揭，手續比一般物業買賣多，只適合對物業交易有深入認識的買家，故公司轉讓客路相對較窄，投資者需要平衡風險。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論