2024-07-08
星島日報
6月中金管局公布將按揭放寬措施範圍擴大至今年2月28日前已簽訂臨時買賣合約的一手自用住宅交易，有關調整可即時幫助尤其一兩年前選用建築期付款而現時準備申請按揭上會的樓花買家，主要原因是近年樓價自高位反覆下跌逾兩成，而樓花期可長達30個月，當中一至兩年前買入樓花並選用建築期付款的買家，若現時陸續準備申請按揭上會，或因樓價已下跌10%至20%而出現估價不足。由於銀行計算按揭成數以樓價和物業估值之低者計算，當物業估值下跌，意味實質按揭成數下降，買家需籌措額外首期差額方可上會。
樓價下跌出現估價不足
現時擴大放寬按揭生效期後，如超過1000萬樓價之按揭成數可由過往5成提高至高達7成，即使估值下跌2成，買家仍有機會基於按揭成數提高而毋須補付首期差額並順利上會，避免因手頭資金不足而面臨違約風險。舉例，買家於2022年以1500萬買入一手樓花單位，現時估值下跌15%至1275萬，擴大放寬按揭生效期前，根據當時簽署之臨約日期，買家可造按揭成數為估值之5成，買家可造按揭金額由750萬降至637.5萬，買家須補首期差額112.5萬，若未能解決首期差額或面臨撻訂風險；現時擴大放寬按揭生效期後，3000萬或以下自用物業銀行按揭成數高達7成，上述例子的買家有機會獲銀行根據估值批出高達7成按揭即892.5萬，買家毋須面對補付大額首期差額的問題；若還款能力足夠，可借取之按揭金額更比之前提高了。
除了按揭成數，建期樓花買家現時在申請按揭上會時亦可獲暫停進行壓力測試，入息要求只需符合既有的供款佔入息比率上限，即是以現時按息計之每月供款佔入息比率不超於50%(首套房及自用物業按揭計)。
兩類買家未必可獲提升按揭
是次擴大放寬範圍包含了銀行按揭成數、按揭保險計劃、暫停壓力測試，主要希望幫助撤辣前買家因應樓價變化可較順利上會，與現時買家獲得同等按揭配套。
但留意銀行之間的套用方式未必一致，例如有銀行暫時將放寬範圍延至撤辣前之自用樓花交易，亦有銀行將範圍延至撤辣前所有一手自用物業包括樓花及現樓。
然而，留意有兩類買家未必可獲提升按揭成數，一類是購置物業時已準備透過9成按揭上會的買家。
根據按揭保險計劃於2022年2月23日起之修訂，首置買家購買1000萬或以下自用物業可申請高達9成按揭，這個合資格樓價上限維持至今，若果買家在2022年中買入一個900萬樓花單位，準備在物業落成後申請9成按揭上會，由於按揭成數已難以進一步提升，現時申請按揭的成數亦同樣高達9成，未能有進一步放寬效果。
另一類是非自用物業買家，擴大按揭放寬範圍主要希望幫助置業作自用的買家，若果屬於出租物業，有關按揭申請則未可跟隨放寬範圍。
王美鳳中原按揭經紀董事總經理