2024-07-08
星島日報
由政府發展局牽頭建議，再經立法會議員及不同社會持分者，例如香港測量師學會等專業團體，提出建設性意見及與相關官員討論後，《政府租契續期條例》（香港法例第648章）最終塵埃落定，於今年7月5日正式生效。筆者和大部分市民一樣，喜見政府秉承1997年7月訂立的土地政策，延續一貫以簡化程序為大部分沒有續期權利的地契安排續期的理念，進一步提升了政策清晰度之餘，亦增強了大部分物業權益的確定性。
上述透過立法形式，大規模地將土地契約續期的做法，並不是新鮮的事物。香港政府早於1997年便利用《新界土地契約(續期)條例》（香港法例第150章），將大部分於1997年6月30日到期，但沒有續期權利的新界土地續期50年，所有地契條款，除年期及地租外，維持不變，續期並不需要補地價，但承租人每年需要繳交3%應課差餉租值作為地租。
在這大規模地契續期之後，政府沒有再立法去為到期的契約續期，反而以行政方式為到期的地契續約。根據立法會的文件，自1997年7月1日香港特別行政區成立以來，政府成功為22份一般用途地契，以免補地價及繳納3%應課差餉租值地租的條件續期。一般地契續期所涉及的工作十分繁瑣，如薄扶林花園為例，當中涉及逾1100個單位，要與這麼多小業主各自磋商續約，真的費時失事。
化繁為簡便利市民
從發展局資料顯示，由2025年6月至2047年6月29日，約有2400個一般用途地契將會到期，而2047年6月30日當天，更有約30萬個地契到期，有見大量地契續期工作將至，政府果斷地提出以立法處理這個問題。
在新條例實施後，地政總署署長將於有關租契屆滿日至少6年前，在憲報刊登續期公告，透過立法的方式為一般用途地契，以免補地價及每年繳付3%差餉租值地租的形式續租，免卻與每一位業主簽訂新租契，化繁為簡。不予續期的租契則會被逐一列於「不予續期列表」內，並於土地註冊處註冊。
如業權人不想政府對其租契自動續約，又或是對政府不為其租契續期的決定有任何異議，可於特定時間內，分別向土地註冊處註冊「不續期備忘錄」或向地政總署提出不獲續期「覆檢申請」，經行政覆核後，政府可修訂「不予續期列表」，藉《剔出不予續期列表公告》及《納入不予續期列表公告》，在「不予續期列表」內剔除或加入某些租契。
釋除市場部分疑慮
獲得續約的地契，除了其原條款將會在續期租契內予以保留不變外，新條例訂明要增加三條新的條款，內容包括：（1）地政總署署長進入有關土地及建築物以確定無人違反續期租契的契諾及條件的權力；（2）承租人須遵守《城市規劃條例》及《建築物條例》的規定；及（3）政府因承租人未有遵守契諾而收回土地的權力。
筆者在十多年前，曾經任職某國際測量師行估價部主管，在進行物業估價時，確實需要考量某些地契即將到期的問題，有些客戶甚至會特別要求我們提供對物業地契續期可能性的看法，我們只能根據政府過往相類似的續約個案，又或是相關部門所公布的土地政策，提供有限度的專業意見。
今天我們樂見政府建立清晰及明確的地契續約機制，釋除了物業市場大部分的疑慮。雖然地產業界仍有一些意見，例如：可否再進一步提早刊登憲報宣布是否續期、續期安排能否涵蓋某些特殊用途租契等，但筆者相信，本屆政府會奉行「動態評估」的原則，一方面繼續向各持份者，包括：業主、銀行業界、地產代理及投資者等加強宣傳和教育新續約機制，與此同時，倘日後政府及社會認為需要調整相關安排，亦將保留空間讓未來政府按需要及社會共識，提出適當的修訂。
温偉明嘉華國際營銷及市場策劃總監（香港地產）