2024-07-05
經濟日報
本港數據中心作為背靠祖國，聯通世界的地理優勢，需求日益增加，吸引不少財團及投資者注目。今年度市場推出5個據土地審裁處《土地（為重新發展而強制售賣）條例公開拍賣的地產項目當中2個更以流拍收場，而最新推出市場拍賣的葵涌金星工業大廈終打響頭炮，成為今年度首個成功售出的項目。是次金星工業大廈成功售出，主要因該項目可作高階數據中心發展，正好填補目前香港數據中心供應不足的缺口，加上香港全面推動創科產業發展，在天時地利配合下，大大提升該項目物業價值，預料可作數據中心的工廈需求將會更大，升值潛力更高。
本港近年積極推動發展創科產業，政府鼓勵地區總部及數據產業落戶，加上大數據、人工智能及雲端運算技術日趨成熟，使用雲端運算服務的工商機構比率亦見大幅提升，對超算數據中心的需求亦見有增無減，目前本港有11家主要數據中心營運商，當中新意網SUNeVision佔比最大，佔逾兩成。第二位則為Vantage，第3位則為Equinix及GDS。
同時，政府自2022年公布的香港創新科技發展藍圖已提供要加快發展新的數據基建，並就香港數據中心的規劃及發展作出全面評估。現時香港約有1,044萬平方呎的數據中心樓面空間，供應主要來自改裝現有工廈部分樓面，重建整座工廈、從賣地計劃中競投可作「資訊科技及電訊業」用途的土地等，分布於將軍澳、荃灣、葵青及沙田；而為提高更多業主參與發展數據中心，政府推出兩項與地政有關的優惠措施，分別是豁免收取更改現有工業大廈部分樓面作數據中心用途的豁免書費用（豁免申請），以及在修訂工業地段契約時按高端數據中心用途及實際發展密度為數據中心部分評定土地補價（契約修訂申請），而截至2024年5月中，共有44宗改裝工廈樓面作數據中心用途的轄免申請獲得批准，當中約7成涉及高端數據中心發展，另有5宗獲批有關於工業地段申請重建發展高端數據中心，這些涉及的申請預計共提供近322萬平方呎的數據中心樓面，反映業界對發展高端數據中心的需求。
葵涌金星工業大廈 獲洽租
隨着數據中心興起，是次位處大連排道金星工業大廈獲市場關注，主要因該項目於葵涌區，為香港最熱門的數據中心據點，而項目規格亦全面滿足數據中心的需求，每層樓底高度約6米，負重量達15kpa。項目地盤面積約23,562平方呎，若以地積比率11.77倍發展，全幢重建總樓面面積約277,384平方呎，加上供電時間表已確定，因而為大部分營運商理想之選擇，同時已獲國際知名的數據中心營運商洽租，預計重建後年淨回報可高達約7%，而一般租用年期可長達15至20年。
政府目前大力發展創科產業，AI的發展對數據中心需求急升，未來行業發展前景亮麗，可重建及改裝等優惠措施亦為傳統工業大廈帶來新投資潛力，將可提升工廈需求，帶動工業大廈買賣及租務升值潛力。
撰文 : 楊法忠 中原（工商舖）工商部高級分區營業董事
欄名 : 專家論市