2024-07-05
明報
【明報社評】政府公布新一季賣地計劃，唯一推出一幅住宅地皮，位於沙田，料可提供570個單位。本港樓市正面對結構性的轉變，隨着年初「撤辣」效應消失，近月樓價又見下行壓力，影響發展商投地意欲。政府連續兩季只推出一幅住宅地皮，頗有試探市場反應之意，反映當局態度審慎，至於能否達到本財年賣地目標，包括建屋量可達到1.3萬個單位、為庫房帶來330億元進帳，相信有一定難度，還得看下半年樓市走勢，以及美國減息步伐。發展商投地有其商業盤算，然而政府一定要堅持造地賣地，確保未來房屋供應持續穩定，不會出現斷層。
首兩季僅兩幅住宅地
年度供應達標添懸念
去年本港樓市表現疲弱，發展商投地態度審慎，多個大型住宅地發展項目都以流標收場。另外，發展商補地價意欲也偏低。根據地政總署資料，2023/24年度補地價約59億元，按年大跌83%，屬近10個年度最低。今年初，《財政預算案》宣布全面撤辣，一度刺激樓市回升，新盤交投一度熾熱，惟4月起又開始掉頭回落。總結上半年，一手成交錄得約8838宗，雖較去年同期上升四成，惟當中差不多有一半成交都是集中在3月份，上月一手成交跌至僅668宗。樓價方面，升勢同屬曇花一現，根據差估署最新數字，本港5月樓價指數下跌1.2%，結束之前兩個月的升勢。
樓市氣氛欠佳，政府2023/24年度最後一季（即今年1至3月）賣地計劃，只得一幅元朗工業用地，未有推出商住用地，即使上季（4至6月）的賣地計劃，也只得一幅沙田小瀝源住宅地。今次是政府連續第二季只推一幅住宅地，地點同樣位於小瀝源，但地皮面積要大一些，料可提供570個單位，若連同市建局及私人發展重建項目，今季可支持興建1790私人住宅單位。總體而言，本財年首兩季土地供應，合共可提供4065住宅單位，相當於全年供應目標（即1.32萬伙）約三成。發展局長甯漢豪表示，政府每年度推地，通常都是「頭輕尾重」，首兩季供應約佔四成，所以這是「正常現象」。
土地是重要資源，政府當然不可以賤賣，惟市况欠佳下，政府勉強推地，結果也只是頻頻流標，進一步影響市場氣氛。大型發展商本來就有不少土地儲備及貨尾單位積存在手，樓市不振、經濟失色下，銀行借貸趨向審慎，發展商手頭資金緊張，面對劈價賣樓變現的壓力，對於斥資投地，自然要再三思量。現在政府推出的地皮若不夠「平靚正」，未必吸引到發展商入標，但如果不持續推地招標，又可能重蹈本世紀初停止主動賣地的覆轍，變相將土地供應主導權拱手讓給私人發展商，最終導致後來土地房屋供應出現嚴重斷層樓價暴漲。貴精不貴多，應該是現階段當局推地的策略。
政府連續兩季分別只推出一幅住宅地，測試市場反應用意明顯；兩幅地皮皆位於沙田，地點吸引、配套成熟，項目規模亦適中，相信會有發展商感興趣，有助政府賣地「試水溫」，然而最終能否賣出一個好價錢，還須拭目以待。說到底，息口乃是目前影響樓市的最主要因素，雖然外界普遍認為美國 9月會減息，然而過去一年來，市場減息預期落空亦不知凡幾。聯儲局何時減息，仍是未知之數，就算美國減息成真，香港亦未必馬上跟隨，借貸成本持續高企，對樓市以至各行各業都有很大壓力。下半年本港樓市前景未明，財政預算案估計本年度地價收入達到330億元，較上年度修訂預算上升七成，目標能否實現，其實沒有太大把握；倘若樓市表現不濟，發展商缺乏投地意欲，全年供應1.32萬伙可否達標，同樣充滿懸念。
長期以來，本港經濟與房地產深度綑綁，高地價政策造就了樓市興旺，政府賣地及印花稅收入進帳豐厚，令香港有條件長期維持低稅率；全港六成市民居住於自置物業，高樓價亦讓港人有財富感。樓價向下，政府收入大減，業主也不會高興，可是高地價高樓價蠶食香港整體競爭力、加劇社會深層次矛盾，也是不容否認的事實。雖然本港樓價最近又現下行壓力，但租金仍在持續上升，差估署早前公布5月份私人住宅租金指數按月升1%，達到近4年半新高。根據一項國際調查，香港今年又再成為全球外派人員生活成本最高的城市，一大原因正是本港住屋租金成本上揚。這對於香港「搶人才」，當然不會是正面因素。
樓市經歷結構變化
造地建屋持之以恆
本港樓市正經歷着結構性的變化，隨着土地房屋供應增加，樓價放緩是必然趨勢，恒隆集團榮譽董事長陳啟宗形容，「暴利的日子會一去不復返，這一趨勢經已開始」。當然，現在情况之複雜，在於本港同時要面對外圍逆風，加劇了樓價下行壓力，並對經濟和庫房收入構成壓力，政府需要小心處理，樓市大起大跌都不是好事，然而造地建屋事關香港長遠發展，當局必須持之以恆，不能因為一時市道壞，就停止造地賣地。