2024-07-02
星島日報
很多人都忽略了政府的住宅地皮成交已經停頓了6個月，今年首季平均每月的動工量不足千伙！然而已動工的工程進度亦是緩慢！這樣等同市場正以停止或減少供應量去調節現在所謂的過多供應。
十分弔詭！當建築成本每年都顯著地上升的時候，但是樓價反而出現下跌，樓價其實是經過了13年多的「樓市辣招」所限制，是在沒有炒賣泡沫的情形之下上升的，如果在高成本之下出現樓價下調的代價，極可能就是發展商賺少了或者無得賺而政府地價是需要進一步下跌。
無錯，成本上升樓價的確仍然可以下跌，但這只限於二手市場或者開始了興建而未發售的物業，但對從新開發的項目來說，可以說必須要服從成本才合乎市場邏輯！究竟這個情況是否正常？筆者認為賣地暫停只是市場的合理反應！但如此一來對政府的財政有何影響？而所謂地皮的供求七三比，其實即是以三成私人樓的收益去「供養」或資助七成公營房屋的成本！在招標地連串失敗之後，顯然政府會出現財政赤字，如果仍然堅持七三比供應的話，那麼很大機會進一步不斷消耗庫房，而且終有一日會消耗完的。因為公屋並不是盈利項目，公屋政策要行得好，其實也必須要私樓市場能夠暢順運作，最後樓價也要滿足到建築成本、息口和發展商合理利潤，還有地價不太便宜的情形之下才能運作，這是市場的現實！
解決以上困境的方案應該是經營好整個樓市！不應只以新的供應去滿足房屋需求，二手樓的轉流率是可以產生很多供應和滿足很多需求的。二手市場能夠正常運作，即時就產生到很多釐印費稅收，增加二手轉流率的方法，包括樓換樓的市場暢順令成交增加，買樓收租投資的項目也要增加，還有就是增加上車！
近年香港年輕人興起了不願意儲錢買樓，以兩個人均入息數字的年輕人每月儲蓄3成收入，儲蓄3年左右就可以支付樓價480萬元的首期及過到入息要求，但是很多人都不願意甚至有錯誤的價值觀念認為年輕人是買不起樓！這很錯誤而不應該再傳譯下去的！
但是除了改變這置業文化之外，來到現實最重要的是應該重啟「置業資助貸款計劃」，政府都一直錯誤以為9成按揭保險制度是可以取代置業資助貸款，二十多年時間過去證明是失敗，原因是樓宇按揭始終是銀行的生意，其運作必然是保障銀行為先，與之前的房屋政策，只要合乎置業資助貸款的資格加上有收入，計劃就安排免息貸款的首期，完全是兩碼子的事，政府是取消了上車資助之後改為按揭保險，但沒有因為這樣而在財務上有得益的，而不買樓的人增加了，年輕人擁有物業的比率偏低，再加上新居屋白表家庭收入上限增加到6.6萬元，這個收入其實是有能力供得起私樓如嘉湖山莊大三房單位，並沒有解決到最急需人士的需求，而且還會令他們的機會被稀釋、處境更差！問題更深化！還有我們要興建更加多的公屋，其實以現在的政策，在由治及興的第一個階段是正確的，但是下一個階段就要趁市場靜、供應量增加及樓價略平的情形之下掌握時機，將市場完整地去作更好的分配，機不可失。
汪敦敬祥益地產總裁