2024-07-03
經濟日報
自4月底以來，中國政府出台了史詩級的房地產救市政策，但其效果遠遜政府的政策預期，更不是如2021年前20年那樣，房地產救市政策出台後，各地樓市立即風生水起。比如，2015年政府推出的為去庫存所採取的貨幣化棚改，立即讓全國大中小城市的房價翻番上漲，各地居民湧入房地產市場，最終打造了一個前所未有的中國樓市大繁榮（2021年住房銷售額達18萬億元人民幣）。
但「517」新政救市政策出台後，5月的住房投資、住房銷售、房價的跌幅還在進一步加深，特別是個人住房按揭貸款跌幅達到40%以上。國內居民無意願利用銀行信貸加槓桿進入房地產市場。在這種情況下，最好救市政策都可能失效。
樓價仍未回歸理性 救市恐失效
本來持續房價只漲不跌的中國樓市，早就把樓市泡沫吹得巨大，吹大的樓市泡沫破滅是遲早的事。樓市泡沫破滅，房價由只漲不跌轉變為持續下跌，居民自然沒有意願再加槓桿進入房價持續下跌的樓市。這時住房需求只能是在房價不斷下調的過程中，一點一滴地釋放，房地產市場企穩也只能在房價回歸到理性水準基點上（即房價回歸到絕大多數居民有支付能力的基點上）。
國家統計局的資料顯示，5月70個大中城市新房價格指數按月下跌0.7%，為2014年10月以來最大跌幅，也是連續11個月下跌，按年下跌3.9%。二手房價格指數按月下跌1.0%，連續14個月下跌。一線城市二手住房銷售價格按年下降9.3%，二線三線城市分別下降7.5%和7.3%。也就是說，當前中國樓市房價在持續下跌，甚至有些城市房價在嚴重持續下跌。
在這種情況下，房價是否回歸到理性水平或絕大多數居民有支付能力承擔的水平，則是相當不確定的。這就得看以前房價上漲幅度，其泡沫有多大，也得看當前房價下跌幅度是多少，房地產的泡沫是否擠出。否則，盡管房價下跌幅度不小，但房價上漲時幅度更大，房地產的泡沫沒有全部擠出，居民是沒有意願進入房地產市場的。
政府救市樓市目的，就是希望以此來提振市場信心，讓房地產市場風險和金融風險讓更多的人來承擔，以此重造中國樓市。這是政府的職責使然，政府要從宏觀的角度來保證經濟有效運行。不過，政府一方面希望用市場化工具（優惠的信貸政策）鼓勵居民進入樓市；另一方面又在用非市場的方式或行政化手段來控制房價、來控制市場信息。
比如，盡管517新政要求各城市政府完全放開對房地產市場的各種限制，但當前各個城市的新房價格，除了個別城市已完全放開之外（如蘭州），基本上還是由城市政府掌控之中，房地產企業根本就沒有完全對住房出售的定價權。房地產企業對出售住房的定價只能是在政府所指定的範圍內，否則房地產企業就可能被政府相關部門約談。比如，北京門頭溝有一個出售項目，最早開盤時價格是每平米6.4萬元，但房地產企業面對嚴峻的房地產形勢，最近希望以每平米4.9萬元出售，卻遭到了相關政府約談，說降幅過大，不可以這個價格出售。
地產商沒定價權 當局扭曲房價
北京是這樣，其他城市都是如此。別看當前中國樓市陷入如此嚴重的困境，大量的住房賣不出去，但很少看到房地產開發商大幅降價促銷。若房地產開發商有完全住房銷售定價權，在房地產市場剛出現轉變，房價能夠隨行就市，或許有一些房地產開發商早就走出了當前之困境，而不至於現在這樣。
還有，政府不僅對新房價格在某種程度上進行限制，而且對二手房的價格也進入另類控制。比如，最近有相當多城市的二手房交易的資訊在中介平台突然消失。這些交易資訊包括城市二手房掛牌量及二手房價格跌幅變化。這是相關政府職能部門約談的結果。因為，政府認為二手房掛牌量增加和二手房價格下跌的資訊，不利於穩定市場信心，容易造成房價將進一步下跌的預期，從而影響居民的住房需求釋放，影響當前樓市走出困境。
可以說，無論是新房還是二手房，政府對房價控制或管制，是當前中國樓市的最大困境之一。因為，盡管當前中國樓市的主要特徵仍然是要素交易非市場化和產品交易的市場化，但在產品交易市場化的情況下，樓市供求關係的變化基本上會反映在房價變化上。若政府全面控制或管制房價，讓房價的運行機制扭曲，那麼中國樓市供求關係均衡點在哪裏，是根本不知道的。前20多年，中國房地產泡沫為何會吹得如此之大，就是房價完全扭曲的結果。
那麼，地方政府為何要控制或管制房價？核心的問題就是房價決定了地價，決定了房地產市場未來走勢，決定地方政府的土地財政。這幾年，隨着房地產市場疲弱，住房銷售額一降再降，地方政府的賣地收入也一路下滑。
2021年全國賣地收入為8.7萬億元（人民幣，下同），2022年和2023年分別為6.7萬億元和5.8萬億元。2023年比2021年下跌了34%。2024年1至5月為1.28萬億元，按年下跌14%。以這樣增長幅度估算，2024年全國賣地收入估計會在3萬億元左右，只是2021年的三分之一。而安徽、寧夏、廣州、貴州、吉林、江西等地今年賣地收入按年跌幅在50%以上。
一般來說，內地不少城市賣地收入佔財政預期比重達70%以上。賣地收入急劇下降，將嚴重影響地方政府正常運行。所以，如何保證賣地收入增長，城市的地方政府都會圍繞着517新政出台土地財政最大化救市政策。
地方為保收入 土地財政最大化
土地財政的最大化，一是要讓土地市場交易活躍，土地交易量上升，這就需要房地產開發商有意願進入土地市場。不過，今年以來，由於許多房地產開發商不看好未來房地產市場，他們根本就不想進入土地市場；二是讓既有的土地賣出更好價格。而且要達到這兩個目的，就是要穩房價，要穩市場預期，並出台各種相應的政策刺激居民進入房地產。
517新政之後，全國各地都在絞盡腦汁想方設法拯救房地產市場，在房價穩定的情況下，驅趕城市居民及農村居民進入房地產市場，但實際效果如何還得觀察。
不過，地方政府圍繞着土地財政最大化出台救市政策，一定會給中國樓市帶來更大困境。因為這些救市政策為了土地財政的最大化，可能製造更為嚴重的經濟危機、金融危機和社會危機。
所以，現在政府還在控制或管制房價，扭曲房地產市場運行機制；以土地財政最大化制定救市政策。這些方面應該是目前中國樓市所面臨的兩大困境，置業者和投資者均宜審慎應對。
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【知識庫】「價格備案」是甚麼？
•每個商品房項目取得預售許可證，都要向項目所在區域的住建局進行「價格備案」申請。
•開發商需要將銷售均價、價格表、價格策略、價格折扣等內容滙報給項目所在區域的住建局。
•這個預售備案價，即所謂的新房「限價」。
•蘭州直接取消了備案價，相當於取消了「限價」，完全把「定價權」交給市場。
•如蘭州新政沒被叫停，讓市場反映價格；有分析認為，蘭州可能成為這輪房價調整中，首個最快出現「市場底」的城市。
撰文 : 易憲容 中國經濟學家
欄名 : 知•析趨勢