2024-07-03
經濟日報
早前《經濟日報》報道，國際公共政策顧問機構Demographia每年公布國際住宅負擔能力報告，2024年報告提到香港仍然是全球最難負擔城市，負擔比率16.7（2023年），相當於家庭需不吃不喝16.7年才能置業。
至於今年初金管局報告亦有提到，置業負擔能力在2023年下半年有改善迹象，但仍然偏緊。隨着樓價下調和家庭收入增加，樓價與收入比率回落至14.2，稍稍低於國際機構數字。
該顧問機構是根據去年第3季數據，研究全球94個都會的住宅價格中位數與收入中位數，並計算當地樓價與收入比率，香港連續14年成為全球樓價最難負擔城市，雖然屬於近11年最低，但仍拋離其他城市。該數值愈大代表負擔愈大，比率在3倍或以下屬可負擔，超過5倍屬於難以負擔，而9倍以上則屬於無法負擔。
其中香港樓價與收入比率在2023年為16.7，相較對2022年的18.8降低2.1，亦較2021年高峰期的23.2大幅改善，降低6.5，同時亦是自2013年錄得14.9之後，近11年最低水平。
置業負擔能力雖改善 仍偏緊
至於香港本地統計的數據，金管局今年3月的報告就提到，與上述報告差不多的統計期，當中置業負擔能力在2023年下半年雖然有改善迹象，但仍然偏緊。隨着樓價下調和家庭收入增加，樓價與收入比率回落至14.2，與1997年的高位相若（當年峰值約為15）。至於收入槓桿比率亦下降至72.5%，但仍遠高於其長期平均值。
樓價與收入比率指一般538平方呎單位的平均價格與私人住宅住戶家庭入息中位數的比率。另一方面，收入槓桿比率指一般538平方呎單位（以20年期、7成按揭成數計算）的按揭供款與私人住宅住戶家庭入息中位數的比率。
同樣是金管局2022年初報告，當時提到置業負擔能力同樣偏緊，2021年第4季的樓價與收入比率達至19.8，亦即近20年不吃不喝抵銷樓價，收入槓桿比率亦達92.9%的高位。所以，與目前已有的最新統計14.2相比，其實已大幅回落5.6。
如果看樓價部分，2021年下半年正是樓價走上高峰期，差估署最新數據顯示，今年5月私人住宅售價指數錄305.9點，按月跌1.2%，指數為連升兩個月後回軟，並重回2016年10月左右水平。2021年9月紀錄高位398.1點相比低23%。樓價與收入比率下跌幅度再大一點，差距相信是家庭收入有所增加而樓價下跌，數據上讓要支付的家庭年收入減少所致。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論