2024-06-28
經濟日報
近期銀行融資服務有不穩定的現象出現，有關問題正不斷擴大，正為市場累積風險。我認為政府應留意和合適作出介入，掌握適當的市場秩序，以避免問題作過度的發酵。
問題開始的時候是在商業信貸的「補倉潮」，的確銀行在物業價格重估之下，會因新估價和之前相差太大，銀行便要求借款人「補倉」，我認為銀行避免風險是合情合理的。但是當「純粹補倉潮引發借款人賤賣物業的現象」出現得比「欠供款者引發的危機還要大」的時候，市場就會掌握不到銀行借貸的進退尺度，除了銀行與銀行之間會互相踐踏之外，市場上的大部分投資者都會停止投資去觀察，以上的情況在非住宅的商業信貸裏面出現，雖然表面影響不大，但是已經令到市場有力的主導投資購買力幾乎完全停頓，其實市場是內傷的。
樓花按揭保證 97年前「慣例」
不過，住宅的按揭最近也開始收緊，主要是從樓花開始，近年樓花上升的確是高於樓市的指數所反映的，屯門區的呎價曾經在十多個月裏面由每呎11,000元，去到17,000至18,000元，再加上有部分樓盤是有高回佣的情況出現，當樓價一出現下跌的時候，銀行便全面收緊，增加市場不安，我想強調其中似乎荒廢了97年前的樓花發售「按揭保證」慣例，以前樓花發售前，很多時都會有銀行的按揭保證配合，即是說到入伙時縱使樓價跌了都會以樓花的原價去做按揭借給借款人，這個做法的好處就是銀行已經一早可以將風險評估了，亦不需要考慮整體市場會出現互相踐踏的情況，更加重要就是這種樓花保證的做法，其實是間接令到樓花是必需要銀行在價格上取共識，價格去得太高銀行就自然不肯做按揭保障，我覺得這個制度在近年是荒廢的，我認為消委會及銷監局都責無旁貸的，應該對有關的市場轉變做一些研究，銀行避風險的權利我們一定要尊重的，但是我覺得要避免市場對按揭制度失信心，令市場回復更好的秩序。
當然去到近期二手市場亦進一步有不好的風聲出來，報章都報道了不同銀行開始會在按揭年期上限，包括樓齡的上限和借款人年齡的上限作出更嚴謹的限制，這與市場的復甦是行相反方向，我想向各位報告的就是我們公司的按揭部暫時都未能夠找到一間承認有關收緊的銀行，希望有關的消息是一個傳言或是試水溫，就算借二手市場，銀行亦嚴謹了不少，其實並不影響到用家的，但是在彈性上就減少很多商量的餘地了，為保障精明消費者，地產代理應該在成交前已經找到銀行，掌握了估價和買家的負擔。
撰文 : 汪敦敬 祥益地產總裁
欄名 : 大行觀點