2024-06-27
經濟日報
從牌面上看，美國通脹無疑已漸受控，消費者價格指數（CPI）按年增長率是3.3%，個人消費開支（PCE）指數增長更僅2.7%。明明通脹回落，民調卻持續顯示美國人民不滿經濟現狀，何解？關鍵在樓價。
美國聯儲局去年急速加息，本應對樓市不利，但美國樓市在加息期下，仍然保持堅挺。美國30年樓按息率達近7厘，但根據房地產網站Zillow數據，樓價受壓程度沒有想像中大，僅令樓價增長速度放緩，而非下跌；反而是新屋動工量影響較大，有所減弱，近期走勢已向下偏離長期升軌（見圖）。
樓價仍堅挺 僅新屋動工量降
然而，對大部分美國普通家庭來講，房屋都是佔比舉足輕重的開支，供款或租金都顯著上揚，而美國不少專家都曾指出，目前統計部門計算通脹的方法，未能充份反映房屋開支增長，或許是公眾情緒，與數字存有落差的原因之一。
美國的政客當然明白房屋問題令選民頭痛，不少人以為障礙在於高息，故減息有助解決問題，部分議員亦認為應該減息，拉低房屋開支。惟這是較為片面的看法，看不到全局。
美國通脹情況其實一直受到誤解，過去20多年受惠高性價比的中國產品，表面上通脹很低，但結合房屋開支去看，會見到不一樣的景象。
美國目前的入息中位數是3.96萬美元（約30.9萬港元），而2000年的數字是3.19萬美元（約24.9萬港元），20多年間僅升24%；另一邊廂，美國目前的新屋價格中位數是41.1萬美元（約321萬港元），較2000年的16.5萬美元（約129萬港元），升了149%，升幅差異極大，薪金增長遠遠追不上樓價。
如果有留意美國新聞，相信會知道美國部分州份的露宿問題持續惡化，令地方政府非常頭痛，原因之一正是樓價相對薪金升得太多，造成社會問題，而樓價高速增長的過去20多年，美國大部分時間處於極低息環境，信貸膨脹，資金泛濫，令樓價失控。
倘按息減 房價再升刺激通脹
當然，減息短線對改善負擔能力有幫助，美國亞特蘭大儲行的住宅負擔能力指數，明顯較加息前下滑，最新數值是71.9，遠低於100的中性水平。不過，減息的幫助僅一時，之後樓價自然會向上調整，相信無助解決房屋難以負擔的問題。
樓價的問題對息口未必沒有影響，高息下通脹漸漸回落，則按息理應回落，但房屋價格將會難免上升，又反過來刺激通脹。
撰文 : 林建忠
欄名 : 國金札記