2024-06-26
星島日報
樓市在全撤辣後一度經歷一段「繁華期」，但近期已有由「璀璨歸於平淡」的跡象，無論一、二手交投均陷入整固局面。
相較於交投回升，比較令人「跌眼鏡」的，是全撤辣後樓價未見明顯止跌情況，甚至有再跌之勢。「美聯樓價指數」最新報134.6點，雖然按周回升約0.47%，終止5連跌，但本年迄今樓價仍跌約2.15%。
樓價未重拾升軌，離不開以下原因。首先，美國聯儲局遲遲未有明確減息時間表，增加供樓負擔的同時，亦令資金持續滯留高息投資產品。此外，目前本港經濟亦未回復至疫前水平，無論旅遊、飲食及服務業均面臨國內外的激烈競爭，尤其作為本港經濟「重點」之一的金融業距離高峰仍遠，市場預期全年IPO集資金額仍維持低水平，加上港股仍未恢復升勢，難免影響港人的入市情緒。
與此同時，整體新盤供應仍然高企，最新累積貨尾單位數目仍高達2.1萬伙，即使每個月可減少吸納1500個，依然需要14個月才能完全被消化。
貨尾量高企，發展商想去貨只好以低價推盤，致令二手樓價受壓，如果減息無望，相信要待貨尾回落至1萬伙水平，樓價才有望企穩。不過，當下樓市顯然已離開「最黑暗時期」，原因是住宅物業成交已復常，加上人口持續流入帶來新的租買動力，未來樓價只會「有回調無大跌」。
另一方面，租金則繼續表現強橫。美聯「租金走勢圖」5月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約36.4元，按月升約1.2%，連升3個月，並創53個月的新高，原因是租務旺季重臨，部分內地生來港租樓，加上外來專才持續來港，令租金水平節節上升。
根據政府公布資料，截至今年4月底，「高才通」及其他人才計劃已合共錄得約29萬宗申請，當中近18萬宗已經獲批，並錄得逾12萬人來港，有助刺激租買需求。
故此，今年租大有機會連續3年跑贏樓價，預期下半年租金有力續升，全年升幅或多達8%，令全年出現「租升價軟」的情況。
在現時樓市表現仍有進步空間，假如特區政府想加快樓市復甦，應考慮繼續推出政策穩定樓價，例如調低首次置業自住人士的印花稅，由現時成交價300萬元以下的自用物業只需繳付100元印花稅；擴大至500萬元以下，以減輕首置人士入市負擔，如配合美國聯儲局落實年內減息，樓市或能受利好消息的刺激而倒升，帶動明年本港樓市或重現價量齊升的局面，從而協助提振本港經濟表現。
布少明 美聯物業住宅部行政總裁