香港兩個「世一」

早前香港在兩項國際調查數據取得「世一」，分別是「全球樓價最難負擔城市」以及「城市生活成本排名第一」，兩者不約而同都跟香港樓價及租金有關。 全球樓價負擔能力的調查，香港人應該相當熟悉，無論是唐榮提及的「痛苦指數」還是樓價收入比，都是以樓價水平跟一般市民年收入水平作出對比。據這項由國際公共政策顧問機構Demographia進行調查的數據，自2011年報告起，香港已經連續14年蟬聯全球第一。 香港的樓價負擔水平不但連續多年穩奪「世一」，而且幾乎每年都是拋離排第二、第三的城市，以最新2024年報告為例，香港2023年樓價與收入比率達到16.7倍，比第二的澳洲悉尼（13.8倍），以及排名第三的加拿大溫哥華（12.3倍）仍然高出不少（見表1）。 港樓價最難負擔 生活成本最高 事實上，單看由2011年起香港的工資水平其實有不錯的增長，以政府統計處數據，2023年本港全職僱員收入中位數為2.07萬元，相較2011年1.32萬元累積上升57%，只是相對來說樓價上升更快，同期差估署的私樓樓價指數上升了91%。 當然近年香港樓價從高位回落逾兩成，亦令到樓價與收入比率由超過20倍回落至現時16.7倍。假如本港市民負擔能力大致維持不變，而未來樓價下跌1成，其他第二、第三的城市樓價繼續增長，香港要擺脫樓價最難負擔之名，長遠並非不可能。 至於另一項由人力資源管理諮詢公司美世（Mercer）發布的《2024年城市生活成本排名》，香港其實亦是排名第一的「常客」，由2022年報告至今連續3年蟬聯國際員工生活成本最高的城市（見表2）。 這項城市生活成本排名的組成比較多元化，據機構指是評估了全球226個城市200多種項目的比較成本，包括住房、交通、食品、服飾、家庭用品和娛樂，不過今年報告有概括提及房屋成本是城市生活成本排名的重要因素，10大最昂貴城市的房租普遍出現溫和上漲，例如香港、新加坡租金上漲8%、蘇黎世上漲6%等。 報告特別提及，當住房成本高企時，國際外派僱員及人才可能需要將大部分收入用於租金或供樓，剩下的可支配收入較少，導致經濟壓力及生活水平下降，亦令到機構要吸引或者留着國際人才變得更加困難，可能需要增加房屋津貼等，增加機構財務負擔。 事實上，香港樓價貴、租金高向來被認為是影響競爭力因素，近年受到加息周期影響，樓價有所回落，而長遠是否維持平穩相信還是要看供求因素。在土地供應方面，未來10年的「熟地」供應預測是3,370公頃，大約可提供51.5萬個公私營房屋單位，以及1.2億萬平方呎經濟用地樓面。 持續造地起樓，長遠希望令到香港擺脫樓價最難負擔、生活成本最高城市的名聲。 撰文 : 唐榮 欄名 : 專家樓論