2024-06-24
星島日報
早前美國聯儲局議息，並且一如市場預期息率維持，亦是連續第7次會議宣布息率按兵不變，而聯邦基金利率目標區間則介乎5.25至5.5厘水平的高位，本港多間銀行亦宣布維持最優惠利率不變，當中多家銀行如滙豐、恒生、中銀等保持5.875厘，渣打則維持6.125厘。
值得留意，美國5月消費物價指數低於市場預期，利率期貨顯示，預期9月減息的機率亦一度升至7成，現時普遍仍估計年內有機會減息1至2次。筆者認為，美國息口不變對樓市已發放出「息口見頂」的正面訊息，事實上，早前加拿大，以及歐洲央行先後減息，相信全球減息周期已啟動。不過，美國經濟數據仍存在不少變數，而且目前通脹仍較高，加上香港銀行息口步伐會否跟美息走向，準備入市人士亦要多加注意，在供樓預算及利息開支上宜作出更佳準備。
回顧上半年 一手成交額破千億元
本港樓市受到撤辣帶動，一手市場交投量表現不俗，走勢凌厲。回顧上半年一手市場，綜合《一手住宅物業銷售資訊網》及市場消息，本年截至6月20日為止，一手成交金額已達到1027億，較去年上半年約684億，按年大幅高出約5成，創出近3年新高。即樓市在不足半年的情況下，一手盤交投已成功吸納逾千億元，並相等於去年全年約1100億的逾9成水平，可見一手成交活躍，亦是買家以「真金白銀」對樓市投下信心。
另外，供應層面上，目前一手市場供應相對充裕，當中有逾1.63萬個已批但未售的私人住宅項目、約1.18萬個待批預售的私宅，至於貨尾盤亦有約2.11萬個，即合計市場有逾4.9萬個新盤單位，故此短期內發展商仍然傾向以貼價及低價的推盤銷售策略。對於有意入市的準買家而言，樓價已隨市況調整，而一手的吸引定價，現在不失為入市好時機，一旦美國落實減息，或市場有更多利好消息出現，一手定價必然會有所回升，故有實力及看好後市的買家亦加快入市步伐，預計下半年樓市仍然聚焦一手。
新盤低價策略奏效
一手市場有多個新盤部署推售，而低價銷售策略仍然相當奏效。其中新界區為例，屯門有全新大型項目入場單位定價低於300萬，呎價計亦較去年推出同系的定價有約15%的明顯折讓，加上發展商的品牌效應，故受到市場追捧，而且估計項目的租金回報有約4厘，吸引不少年輕客及投資客支持。儘管物業市場剛需持續，但一手搶客影響下，料短期內二手樓市表現難免較為遜色。
張子存 美聯住宅部營運總監