2024-06-24
明報
【明報專訊】恒指上周三急升後，本欄指可能純挾淡倉，可持續成疑，結果之後又快速跌回18,000點水平。A股兩市成交額跌至約6200億元的地量，這種交投級數完全無法支持A股企穩，港股也難以持續回暖。暫時港股有點雞肋，彈不起，但向下也有些支持，倒是香港樓價進入了新跌浪。
香港樓價出現愈跌愈急之勢，中原指數最新報143.38點，按周跌0.79%，見14周新低，而政府在2月底全面「撤辣」前後分別報145.37點和144.19點，至今所有刺激作用已可說完全消失，如果考慮到較「撤辣」後高位147.08點回落了2.5%，而且過去8周有7周下跌，若說再度進入跌勢基本上已確立，大致上也正確。與此同時，香港消費物價指數（CPI）持續低迷，與全球情况形成很大對比。政府統計處公布，5月CPI上升1.2%，低於預期的升1.3%，但高於4月的1.1%升幅。剔除所有政府一次性紓困措施影響，基本通脹率按年升1%。雖然香港出現「執笠」熱潮，但外出用膳及外賣的CPI按年升3%，其實是拉高通脹的因素，反而住屋是比較令人擔心的，按年僅升1.1%。
在這1.1%中，租金（連差餉及地租）其實只升0.8%，私人屋苑租金升0.5%，倒是公營房屋租金升1.2%，而管理費及其他雜費則升4.7%，這樣才將租金推升至1.1%。有分析指與政府寬減差餉有關，而這個因素下季消失，加上住屋需求上升，租金將可維持穩定，下半年CPI可望回升云云。
政府一直強調高才通為香港帶來人口增長、住屋需求。特首李家超去年底就表示，高才通18萬份申請中，11萬份已獲批，當中估計7萬人已來港定居。但也有媒體引述高才通協會估計，已獲批者不足20%已來港定居。假設高才通協會估計正確，20%來港定居約為22,000人，配合本港去年自然人口減少21,200人（出生人數為33,200人，死亡人數為54,400人）來看，人口大致平穩，居住需求沒有大變化。在房屋供應充足下，樓價、租金上升乏力就變得合理。
面對匯價偏強消費北移局面
香港25歲至39歲的女性的適齡生產婦女近年持續減少，去年25至29歲、30至34歲和35至39歲的女性人口，分別約為22萬、28.2萬和33.1萬，而2020年為24.86萬、30.61萬和35.74萬。年齡介乎20至24歲的女性，去年底僅15萬，幾乎可肯定未來5年至10年本港出生和自然人口減少會愈來愈快，總人口只能靠移民來填補。
但去年首批來港者，估計不少包括家庭背景佳、來港作為走資渠道者，若單靠內地大學畢業便來港，競爭力會很低，找工作和生活很不容易。若這推斷合理，今年移民來港人口也將難再增長甚至回落，租金或在需求轉弱下而下跌，以租金回報率僅3厘左右，若市場要求3.3厘至3.6厘的相對合理水平，一方面樓價壓力會相當大，另外香港通縮壓力也會升溫。
某程度上，香港正面對人口減少、匯價偏強、資產價格下跌、內部消費北移等完美風暴設局。理論上，現在最需要政府加大開支來刺激經濟，但很可惜，在過去幾年經濟還不太差時，政府財赤亦已是天文數字、債台高築了，就算今後繼續採用發債當收入這種創新會計方法，也很難不加大財赤。一個很客觀的數據，或許大家以為4月份本港零售銷售跌了14.7%這個幅度很恐怖，但其實4月銷售額已跌回2011年水平，這才是真的令人擔心。樓價會否跟隨？
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[張兆聰 還看今朝]