2024-06-24
東方日報
卓百德：復甦早過舖位商廈租金 買磚頭仍保值
政府撤辣對樓市的刺激作用曇花一現，Portwood Capital董事總經理卓百德認為，本港住宅樓價短期內難望重現顯著升市，但跌勢已屆尾聲，可望在今年稍後至明年上半年企穩，比零售舖及寫字樓租金為早。本港經濟疫後復甦不似預期，其摩根士丹利的舊同事羅奇更於今年新正頭拋出「玩完論」，但長遠而言，他相信，「買磚頭」仍能為財富保值，只是樓價會一如既往地比其他發達地區波動。
見證港樓40多年上上落落的卓百德接受本報專訪時表示，目前樓市確實不如年初想像般好，特別是美國聯儲局今年恐怕只會減息一次，而非原先估計的3次，「聯繫匯率制度下，本港總有息口與經濟需要相沖的時候」。
而在購買力不足的同時，本港今年和明年的住宅供應會是20年以來新高，加劇供需失衡，地產商面對融資成本上漲，推盤時難免會繼續保守開價，盡量散貨回籠資金，也許下半年和明年都會這樣。
本輪跌市非泡沫爆破
不過，港樓並非完全絕望，首先人才來港已令租金上升，且本輪跌市非泡沫爆破所致，「1997年，僅30%家庭『現實地』供得起一個500方呎單位，目前大約50%，負擔能力不算理想，但也不太壞，跟1981年泡沫爆破前每年翻倍更是無法比擬……況且香港人很精明，不會令自己周身債，不像西方國家」。
他又相信，內地經濟亦會觸底回升，以內地政府的動員能力，內房危機不至於爆發系統性金融風險，「近年外資聽到中國都耍手擰頭，香港難望獨善其身，但現在會見到橡樹資本和橋水等大型基金在說『中國經濟有好轉迹象，中港股票相對每股資產淨值的折讓很久都沒這麼低過了』，而股市與樓市往往恍如鏡像。」
住宅扣除通脹年賺2.2%
既然息口明年會回落，內地經濟對香港的影響亦會改善，卓百德相信，本港樓價離見底不遠，「跌幅頂多是25至28%，迄今已經（從2021年的高位）跌逾20%，預料企穩後可望有幾個百分比的升幅，更何況政府三成財政收入與樓市有關，有動力保持高地價，「那當然是變相向市民和企業徵稅，但起碼政府有誘因使樓價高企。」
訪問期間他列出的一組數據頗值得參考，就是1981年港樓泡沫爆破至今，本港住宅樓價每年回報扣除通脹後約為2.2%（名義年均升幅為6.1%，通脹為3.9%），跟其他主要經濟體相比，不算特別標青，如倫敦和澳洲分別有3.8%及3.5%，三藩市亦有2.5%。
然而，就算造就港樓在金融海嘯後爆升的條件——零息、低供應，乃至全球對中國經濟充滿信心，暫時都不存在，卓百德仍認為應該要買磚頭，「人總要有地方住，不是買，就是租，買樓對一個人來說是資產的累積，長遠仍能跑贏通脹，而敍做樓按則令你可用較低本金入市，反觀租樓你只是令業主富有……當然了，期間樓價會較多波動，但也會為你帶來入市時機。」