收租客入細價樓

2月底樓市全面「撤辣」後，二手市場交投量一度急增，惟交投力度似乎後勁不繼，投資者卻趁市靜出動搵盤，更誘使休戰10年的投資者重出江湖。 受制新盤低價搶攻，以及減息仍未落實，撤辣效力似乎不似預期。綜合利嘉閣地產分行數據所得，全港50個指標屋苑於上周（6月10至16日）共錄45宗買賣個案，較前周（6月3至9日）的110宗大減59%（見圖），創自今年2月中以來的17周最少，同時亦是樓市撤辣後新低。不過二手樓市轉靜之時，投資者反而趁勢出擊。 綜合市場數據，上車盤銀碼細，最受投資者追捧，且不論樓齡、地區和內櫳質素，只要價格相宜，租金回報理想，就會觸動投資者。撤辣初期的3月，荃灣中心、天水圍嘉湖山莊、沙田第一城和粉嶺牽晴間等細價物業均交投熾熱，該月交投量更創單月新高。 近日有兩個投資者就購入單位作收租用途，其中一個租金回報率約4.5厘，直迫銀行收息，就是鰂魚涌南豐新邨7座低層B室，實用面積391平方呎，兩房間隔，向北，上月以480萬元放售，不足1個月以429萬元承接，呎價10,972元。新買家為投資客，看好區內租賃潛力，按市值租金約1.6萬元計，可享約4.4厘租金回報。原業主則於2008年以240萬元購入，持貨16年帳面獲利189萬，升值近8成。 另一位投資者更享有高達6厘回報，購入單位為元朗單幢樓安寧大廈低層F室，實用面積228平方呎，1房間隔，減價20萬元以160萬元易手，呎價7,018元。新買家打算增持單位作收租用途，據悉單位市值租金約8,000元，以購入價計，租金回報率約6厘。 休戰10年投資者低吸 短線獲利 不收租就揀選短線獲利，有休戰10年的投資者更重出江湖，於今年3月撤辣後以412.8萬元購入上車指標屋苑沙田第一城一個兩房單位，23座中層H室實用面積327平方呎，剛以448萬元沽出，持貨3個月帳面獲利35.2萬元或升值9%。原來該投資者早年活躍於沙田和大圍區，對沙田第一城有一定認識，過去10多年因樓市調升，加上受制於多項辣稅，該投資者進入「冬眠狀態」。至今年2月樓市全面撤辣後，該投資者終久休復出，再戰江湖，原本計劃「摸貨」短炒，惟最終全數支付樓價並完成交易，才於二手市場成功放售。該投資者突然改變策略，或多或少與銀行按揭偏緊有關。 事實上，撤辣後市場衍生一班業餘投資者，甚至投資者初哥，試圖在撤辣後「掘金」。全面撤辣後市場上短炒個案約10宗，雖然大部分錄得帳面升幅，獲利約30萬至70萬元，惟部分扣除交易開支成本等，實質獲利有限，個別甚至平手或出現蝕讓，故投資者亦要做好風險管理。 撰文 : 唐榮