可以說，中國樓市何去何從？是當前國內外討論最多、最為關注的熱點問題。有樂觀的討論，也有悲觀的分析，每一人都能以其視角得出自己所需要的結論。比如，最近中國政府樓市十分關注，短時間內先有「430」給樓市調控定基調，「517」推出史詩級救市政策，「607」國務院再強化這些政策。
從這些政府的行為，市場基本上清楚了中央政府對當前中國樓市的基本傾向及所在達到之目標，即提振市場信心，保證已預售住房交付，調整市場的供求關係，釋放住房需求，及穩市場和穩房價，讓中國樓市重新走上健康發展之路。
不過，在當前中國樓市的供求關係發生了根本性變化的情況下，政府出台住房調控政策基本上還是沿用以往的老思路（即房價上漲時政策思路）。所以，中國樓市調控政策出台之後，政府所期望的效果甚小。那麼，未來中國樓市會走向哪裏？盡管還得進一步觀察，但用房價上漲時思路來出台的調控政策，欲達到所期望的效果一定會大打折扣。
捨投資主導 以住房居住為原點
所以，要讓中國樓市走出當前困境，最為重要的是要回到中國樓市的「原點」，從原點出發對症下藥，否則事倍功半。一般來說，現代房地產市場原點就是住房的居住屬性，以住房居住屬性為原點，通過房價來反映這種供求關係。所以在有效的市場條件下，關於住房供求關係的資訊都會反映到房價上來。
不過，現代住房又是一種價值高的長期耐用消費品，它具有消費屬性也具有投資屬性。如果不能夠用稅收制度及信貸政策，對同一住房的不同屬性做嚴格界定，在住房屬性沒有明確的情況下，出台調控政策，那麼其政策效果一定會大打折扣。因為不同屬性的住房的供求關係是完全不同的，聚集在房價上的資訊也完全不同的。
2021年以前，中國樓市基本上是以投資為主導的市場，當時的房價所聚集的是投資者所關注的資訊。但是，那時出台的許多房地產調控政策，都是針對消費性住房的，所以在那時，政府出台的房地產調控政策愈多，房地產價格上漲得愈快，房地產炒作愈是嚴重。房價高企，房地產業暴利，不僅會讓持有在地方政府手上的國有土地湧向市場，也會讓房地產企業借助中國特殊住房金融模式，讓住房供給急劇增加，房地產泡沫吹大，投資性住房供應過剩，及中國金融市場風險大增。
新冠疫情爆發則是個重大轉折，2021年對房地產企業融資三條紅線監管政策執行，立即讓投資為主導的房地產市場各種問題（如房地產企業及居民過高的負債率）暴露出來，房價開始下跌，房地產泡沫開始擠出，房地產市場的性質轉變，令市場預期逆轉。
當前政府出台的各種房地產調控政策，就是希望降低住房按揭貸款利率，及購買住房者進入市場門檻，讓消費性住房購買者需求釋放出來。
投資者紛退市散貨 房價續受壓
但是，當前住房市場的供求關係是，由於2021年下半年以來，全國的房價基本上下跌了20%左右（三四線城市下跌的幅度比這還大），投資者想通過購買住房賺錢幾乎不可能，所以投資者基本上退出市場，反之，住房投資者不僅完全退出市場，還正在把手中持有多套住房投向市場（二手房湧現），由此引發各城市的房價繼續下跌。但是，即使這樣，全國房價水平，根本就沒有回落到絕大多數居民有支付能力的水平，這些需求根本無法釋放出來。也就是說，由於當前中國許多城市的住房價格仍然處於較高的水平上，這與當地消費性住房購買居民的可支付能力還相差較遠。
現在的問題是，政府十分擔心，如果房價繼續下跌，不僅無法提振房地產市場信心，不利於房地產業重整並走出困境，甚至於讓房地產業崩塌和破產，更是不利於活躍土地市場，甚至可能把房地產市場風險傳導到中國的銀行體系及金融體系。所以，地方政府特別希望讓現在市場的房價穩定，讓房地產市場的預期逆轉，從而讓投資性購買住房者又進入市場，其目的就是希望房地產市場能夠在現在的價格水平上穩定下來。
但實際上，這可能是地方政府的一廂情願。因為，一旦房地產市場預期逆轉，市場性質發生改變，中國房地產市場又要回到以投資為主導的市場上去，但實際已經不可能了。所以，當前政府的房地產調控政策要改弦易張，要把以前扭曲了的許多市場關係調整過來，讓房價真正回到消費性住房的價格水平上來，而不是讓住房維持在投資性的價格水平上、讓消費性住房居民購買。這是當前中國房地產市場所有的問題實質所在。
所以，中國樓市何去何從？就得解放思想，就得對中國房地產市場進行一系列的重大制度改革。比如，要改革當前房地產市場土地制度，因為對於佔地方政府公共預算達89%的土地財政來說，如果當前住房土地制度不改革，地方政府的房地產調控政策，就會圍繞著如何保證地方政府土地財政最大化來制定，就是要穩房價、穩市場、穩預期，而無法讓房價調整到消費性住房購買者支付水平上。這樣，不僅無法讓居民的消費性住房需求釋放出來，也無法讓現在房地產市場許多問題化解。
建全國性土地基金 助共同富裕
而政府的土地財政改革，就得去除現在地方政府的土地財政，對國有土地建立一個全國性的土地基金，把國有土地交易歸之掌管。這個全國性的土地基金，不僅可用於國有企業收購當前存量過大的房地產企業未出售的住房，化解當前房地產企業的風險，也可以通過這個國有土地全國性基金，來平衡全國不同的地方財政轉移支付，讓經濟落後的地區得到更多的財政轉移支付支持，讓全國共同富裕。
同時，地方政府的土地財政取消，就得推出一個公平公正的住房物業稅制度，以此來保證地方經常性公共預算支付。可以說，當前房地產市場要進行一系列重大制度改革（比如住房預售制度、住房稅收制度、住房保房地產市場有障制度等），才能減少房地產市場不確定性，明確未來中國樓市發展方向，否則中國樓市很難走出當前的困境；而房價回歸理性、回到消費性住房的價格水平上，則是問題的關鍵所在。
撰文 : 易憲容 中國經濟學家