如果樓價再跌1成

接近2024年年中，市場對樓市看淡意見增，萊坊指本港整體住宅供應仍然充足，今年新盤落成量將創約20年新高，且息口未有回落下，相信本港樓價呈「鈍角型」發展，餘貨量減至約10,000伙才有利樓價反彈，料今年樓價最多下跌約5%。 星展銀行（香港）估計，今年餘下時間香港樓價會徘徊於現水平，全年計上下浮動5%。本地樓市撤辣後，開始獲內地投資者關注，故樓價續跌空間未必大，惟偏高的利率仍主導本地投資者意慾，相信本地投資者或上車客今年的需求仍會受壓。 利嘉閣地產則預計今年上半年樓價累跌近5%，全年則累跌8%至10%。差估署最新數據顯示，今年4月私人住宅售價指數錄308.7點，樓價大概處在2016年底至2017年1月水平，如果現水平再跌10%，大概跌至278點左右，大約是2016年年中的價位。再跌1成的278點計算，相較2021年9月歷史高位398.1點相比，樓價將會累跌3成左右。 這個水平會不會成功見底？同樣是差估署的數據，翻查每月資料，樓市上一次明顯低位回升的價位是起自2016年3月，當時指數271.4點，其實相當接近上述再跌1成左右的預測。 唐榮翻查過去整理的資料，附表顯示，樓價指數以季度及雙位百分比以上的跌幅計算，有記錄第一次出現是80年代的香港前途危機，加上銀行擠提及股災，該次跌市調整期長達3年或12季，樓價跌幅達32%。第二次、又是最長最大幅度的，當然是97年金融風暴至03年沙士期，期間或有反彈，但總計歷時24個季度或6年，樓價跌幅達65%。 已由高峰累挫23% 歷來第三大 換言之，現時累計10個季度約23%跌幅，暫時是歷史上第三大跌幅。其他下跌期還包括1994年港英政府曾出招打擊樓價，及後更遇上加息期，結果引發6個季度、約1年半的樓價調整，跌幅有12%。2008年金融海嘯，下跌期相當短暫，只有2個季度，跌幅14%。另一是2015至16年，港府遏抑樓市加上金融市場波動，樓價同樣回落兩個季度，幅度約1成。 正如唐榮過去已提及，出現兩三成、甚至更大的跌幅，香港市場、社會一定是出現重大危機，而且是一浪接一浪持續出現，根本讓市場無法企穩，信心崩潰，創造巨大的下跌空間。這種兩三成或以上災難級跌幅並不常見，而目前香港應該沒有97、98金融風暴後的虛弱？不會比上世紀80年代中英談判時差勁，如果認同這種情況的話，即使樓價仍有下調，但從歷史高位累跌3成，相信是一個具支持力的價位。 撰文 : 唐榮