2024-06-18
明報
【明報專訊】觀塘安達臣道為東九龍重點發展區，不過近年該區發展幾經折騰，區內私樓安峯，發展商華懋決定放棄推售，改為安老項目。區內兩幅商業地，第一幅由領展(0823)以7.66億元投得，每方呎樓面呎價5501元，第二幅商業用地由新地（0016）僅以2.96億元投得，每方呎樓面呎價2684元，較首幅商業地低51%。出現這情况，除了樓市前景不明外，政府近年將當區公營房屋比例上升，令人質疑會成為天水圍發展初期的另一翻版。
筆者曾任西貢區議會16年，一直跟進安達臣道一帶土地如何由一個石礦場演變成一個住宅區。規劃初期，顧問公司曾建議，秀茂坪及觀塘已有很多公營房屋，故希望把「安達臣道石礦場」的公屋部分減少，公營房屋（包括公屋及居屋）及私營房屋比例維持二比八，其後將公營房屋比例上升。至2017年初，政府首次提出「首置上車盤」，並將此地作為先導計劃，華懋投得首幅私地每呎地價約1.2萬元。惟之後政府將其餘6幅私地改作公營房屋發展，公私比例變為9：1，直接影響該區地價水平大幅調低，亦不利社區平衡。
提供原區就業機會較小
港英政府當年發展衛星城市，重視能原區就業，減少跨區上班。然而，安達臣道發展區卻與有關理念背道而馳。私樓所聘用的保安員及清潔工，明顯較公屋多，安達臣道發展區有九成為公營房屋，提供就業機會自然較小，居民跨區就業的情况變得普遍，對巴士服務的需求自然大，以提供更適切的跨區交通服務。
安達臣道發展區最先入伙的安達邨及安泰邨，運輸署初期只規劃6條公共巴士路線提供服務，自然不敷應用，部分居民選擇乘搭大電梯往山下的四順或秀茂坪邨，再轉乘其他巴士路線。但隨着巴士營辦商不斷投入資源改善服務，例如將原有服務當區的6條路線，分拆成其他支線前往更多目的地外，同時為多條路線提供轉乘優惠，節省乘客車費開支，亦利用附近其他巴士路線，部分改道服務安達臣道區。現時區內的對外公共交通，已較入伙初期大有改善，能夠滿足到居民返工返學的需求。
現在新發展的為安達邨及安泰邨上另一幅大面積土地。現時共有11幅房屋用地，共提供逾萬伙，可容納約3萬人居住，預計在2026年前分階段落成。可以預料，未來幾年區內人口仍將持續上升，對公共交通需求必再提升。根據運輸署的觀塘區巴士路線計劃，將開辦4條巴士路線，分別來往鑽石山、深水埗、九龍站和中環。運輸署揀選巴士營辦商時，應多考慮協同效應，能夠與現有的巴士路線互相配合，避免不必要競爭，出現巴士爭路情况，為居民帶來不便。安達臣道發展區在未來人口持續增加，營辦商應有足夠能力相應地投放更多資源加強服務，滿足居民需求。當然，若營辦商有能力投放更多零排放的新能源巴士服務當區，將有助改善當區空氣質素，有利提供更宜居的環境。