政府為資助性房屋包括居屋、綠置居及租置計劃單位的優化政策已於今年推行，現時資助性房屋的按揭年期已由原先25年延至長達30年，而居屋第二市場的按揭保證期亦已由25年至30年延長至50年。延長資助房屋保證期可讓買家在居二市場有更多實際可供選擇之單位，為何這樣說呢？
銀行會因應買家買入二手居屋時的剩餘按揭保證期而衡量可批出之還款年期及按揭成數，過往居屋之按揭保證期為30年，當中一些銀行會直接將30年保證期減去居屋首次轉讓日期（很多時等同樓齡，故以下簡稱為樓齡），以計算9成（白表）或9成半（綠表）按揭之還款期，又或以居屋樓齡約20年為上限，作為可批出最長25年還款期之準則。但鑑於居屋計劃距今已逾45年，根據統計資料，目前約接近九成居屋單位之樓齡已達20年或以上，當中四成樓齡更逾30年，變相原先大部分居屋單位未能獲銀行批出「925」（9成按揭及25年還款期），在欠缺按揭配套下，準買家可選擇之單位有限，居二市場的成交量亦因此並不活躍。
居二市場成交大增七成
資助房屋第二市場按揭保證期延至50年已於今年3月份正式推行，按揭年期上限亦延至30年，銀行批足9成/9成半按揭及30年還款期之二手居屋單位因而明顯增多，買家在居二市場有更多可供選擇之單位，減輕首期及上會負擔，故能促進居屋二手市場的交投量及流轉率，提高白居二計劃的實質成效。根據統計，受惠於居屋優化政策及樓市在撤辣後氣氛轉好，4月份居二市場買賣登記宗數大增1.1倍，主要反映3月份成交後登記數字；而根據房委會數字，4月份居二市場成交數目亦按月大增七成至811宗，當中亦受房屋署近月加強打擊濫用公屋及公屋富戶所推動，推使部份公屋戶轉投居屋巿場。
按揭保證期延至50年後，現時銀行對於居二單位的審批準則有什麼變化？一些銀行按照既定計算準則因應保證期延長而作出調節後，白表買家若購買樓齡不超於34年之居屋單位，可獲批「930」即高達9成按揭及30年還款期，而綠表買家則以不超於32年樓齡可獲批高達9成半按揭及30年還款期；較過往以樓齡約不超於20年為限，增多了不少樓盤可獲批足綠、白表買家的按揭配套。
銀行「搖搖板」式計算按揭成數
而且，若樓齡超於上述30多年，一些銀行現時仍可以「搖搖板」形式去計算按揭成數及年期，買家可選擇較高的按揭成數但較短之還款期，又或較長的還款期但較低之按揭成數，相對地提供較大彈性給買家，例如樓齡已達35年的居屋單位，白表買家在個別銀行若選擇9成按揭，還款期稍降至長達26年，又或可選擇長達30年還款期，但按揭成數則降至高達8成半。若首期可提高至2成，一些銀行可接納樓齡達40年至43年之居屋仍可承造高達8成按揭及30年還款期，樓齡再高一點的話，還款期會逐步縮短，而樓齡超過50年的居屋單位，由於按揭保證期已過，銀行會以私樓準則審批按揭貸款。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理