2024-06-17
東方日報
預售制非電商行業獨有，在其他行業佔據的資金鏈地位，更加舉足輕重，包括內房及汽車業。不過，近年內房地產開發商債務爆煲違約債台高築，導致商品房項目爛尾交樓難，當中，預售樓花機制亦成為眾矢之的。即使去年住建部曾表達「有條件的可以進行現樓銷售」，到今年正式表示「要有力有序推進現樓銷售」，但預售機制衍生的巨額資金不能不管，創立一年的國家金融監管總局在上月指，需嚴格監管項目預售資金，以防新風險。
地方介入嚴管預售資金
住建部副部長董建國上月表示，保交房攻堅戰的工作方案，主要考慮透過摸清底數、分類處置、建立長效機制等措施。一方面會有力有序推進現樓銷售，透過「白名單」融資政策，支持商品住宅項目達到現樓銷售條件；另一方面，對繼續實施預售的，嚴格項目預售資金監管，反映當局對現樓及樓花正推行雙軌並行的監管。
至於負責優化預售資金監理流程的重任，就落在城市房地產協調機制，以合理確認預售監管資金的額度。今年1月，住建部及金融監理總局發通知，要求各地政府建立城市房地產融資協調機制，由地方政府列出融資項目「白名單」，允房企憑入選「白名單」的地產項目向內銀申請合理貸款。金監總局副局長肖遠企於上月指，「白名單」項目單獨建帳核算，封閉運作管理，「白名單」項目的預售資金監理帳戶亦應開立在主辦銀行，明顯要打擊預售資金不入監管帳戶、挪用預售資金的亂象。
轉向全面銷售現樓需時
一如中指研究院此前的分析，預售制與現售制在內房產業並非完全對立的關係，在向現樓銷售制度轉變的過程中，預售制仍將發揮重要作用，過渡階段兩者之間的相互配合或將對市場產生一定促進效果。
既然內地已開展現樓銷售試點，逐漸轉向全面現樓銷售，在現樓銷售逐步推廣前，市場基礎條件亦需得到滿足，例如市場庫存充足，才會在現售範圍擴大的過程中不會造成供需失衡。相應地，對房企金融支持亦要推進，因縮短項目開發周期之際，要降低開發企業資金壓力，研究合理解決資金缺口方案，有效滿足開發企業建設期的合理融資需求。言之下意，一手交錢、一手交樓的遠景還需長征。
面對外界斥責預售制帶來的交付風險，該研究院認為，對現有機制進行預防及化解，將是完善預售制度的重要方向，包括優化預售資金監管、加強工程進度管控、調整居民付款節奏等。對於存在交付風險、虛假宣傳、質量問題等的企業提高其預售門檻。因此，不難理解內房行業的預售制退場時機仍未到。