2024-06-15
經濟日報
近年樓市下行，部分以建築期付款計劃購入一手樓花單位的買家，在入伙時出現物業估值下降而衍生未能上會問題。金管局昨微調物業按揭貸款逆周期措施，讓今年2月28日前簽下臨約，並使用建築期入市的用家，其自用樓花按揭最高可借7成，以協助完成交易，即日起生效，目前全港約22個樓花項目，共逾1.13萬伙可受惠。分析指，新措施可防止新盤撻訂潮湧現。
金管局於今年2月28日時，曾放寬逆周期措施，將樓價3,000萬元以下自用住宅，按揭成數上限增至7成，該局昨日向銀行發出新指引，把相關措施涵蓋至今年2月28日前已簽訂臨時買賣合約，並於該日或之後完成交易的自用樓花住宅按揭申請，令有需要的合資格買家，也能承造最高7成按揭。
金管局指出，因應住宅市場走勢，部分在過去數年以建築期付款，並購入樓花住宅的用家，在申請按揭貸款時，可能遇到估價低於成交價的情況，因而面臨需要額外籌措首期資金的困難。
局方認為在銀行物業按揭業務風險得到妥善管理的前提下，有空間微調在2月底時公布的措施，藉以協助有實際困難人士，可承造較高成數按揭，也重申是次微調着眼於具真正置業需要的用家。
涉2月28前簽約 提供「救生圈」
以一個2022年4月以1,500萬元購入的樓花單位為例（見表），假設買家簽署臨約日期時，向銀行承造樓價50%一按，隨着過去逾2年樓價下跌，例如差估署私樓售價指數，截至今年4月錄308.7點，較當年4月下滑約19%，即該單位現時估值，有機會跌至1,215萬元，而該買家在入伙時向銀行承造按揭，銀行按單位最新估值計算借貸金額，貸款額將由750萬元，跌至607.5萬元，相差142.5萬元，變相買家要完成交易，需另行抬錢上會。
但在新指引下，雖然該單位估值降至1,215萬元，但按最高借貸成數7成計，即貸款額最多可達850萬元，比當年貸款更多，即買家毋須自行抬錢上會。
過去逾2年樓價不斷下滑，金管局今次調整預料可為以建築期付款計劃購入樓花單位的買家，提供「救生圈」。翻查資料，於期間推售的樓花新盤共達到22個，涉可售單位共11,357伙，當中包括油塘親海駅系列、元朗錦上路站柏瓏系列等。當中8個為新界項目，單位總數5,816伙，佔同期樓花項目單位51.2%，由於不少是上車項目，料買家可承受樓價下跌風險的能力相對較低，因此，金管局的調整將對有關買家帶來一定幫助。
簡化資產借款 計算借款方法
另外，金管局亦一併微調其他相關的監管要求，包括(1)簡化以資產水平計算借款能力的方法；以及(2)在計算借款人的「供款與入息比率」時，投資物業的租金收入的扣減率由至少三成，回復至至少兩成的參考水平。
隨着金管局微調逆周期措施，按證保險公司昨亦作出技術調整，將按保計劃適用範圍，擴大至於任何日期簽訂臨時買賣合約的一手自住物業申請，該項調整同樣即時生效。按證公司也指出，此舉可協助打算置業自住，但有實際困難的人士承造較高成數按揭。
業界認為，金管局是次調整料是從風險管理方面出發，為防樓市出現更多撻訂，影響樓市穩健性。而此舉既可防止撻訂潮湧現，也能令買家安居樂業。
作者：李偉航、鄭達偉
責任編輯：李青