2024-06-14
經濟日報
昨日利嘉閣地產發表報告，睇淡今年下半年樓價，中小型住宅樓價料有5%跌幅，全年料跌8%；豪宅物業方面，受累高息及經濟股市未見大起色，下半年更料有6%至8%的下跌空間，全年料跌約1成，只有租金表現被睇好。
該行預期租金表現，在專才持續抵港及本地大學吸納更多留學生支撑下，預期下半年租金升幅將與樓價背馳；其中中小型住宅租金料再漲3%，全年預計至少升6%；而豪宅租金下半年也看升1.5%，全年料升近3.5%。
今年租務旺季由以往6、7月提早來臨，大型屋苑、簇新物業已出現不少內地生、專才甚至本地客搶租個案。租金指數亦持續向上攀升，有統計更指創逾4年新高。
租金續升 置業仍需量力而為
據最新的中原城市租金指數CRI，5月報117.73點，按月升0.55%。CRI連升3個月共1.6%，升穿2023年11月117.4點高位，指數創52個月（逾4年）新高，重上2020年1月水平。近期有不少學生開始預租單位，租賃宗數明顯增加，刺激租務旺季提早來臨。
報告亦指出，個別主要屋苑的租金按月均有明顯的升幅，如東涌映灣園，目前呎租約28.6元，按月升約5.7%；又如藍田麗港城，5月最新呎租約32.1元，按月大升5.2%；至於沙田第一城租金出現下調，按月減0.7%，但實際呎租已升穿40元，跑贏同期其他主要屋苑。
租金持續上升，有人選擇轉租為買，一名東九龍租客，目前約以1.5萬元租住3房單位，最近興起置業打算，同時又可避免面對業主加租壓力，不斷物色心水物業，先從九龍區開始睇樓，再到西九龍、荃灣西，最終揀定深井區海韻花園，因為遇上備有企理裝修而又叫價低水的放盤，該室實用716平方呎，套3房間隔，廳、房空間寬敞，最重要樓價低於500萬元已有交易，成交價493.8萬元，呎價不用7,000元。
假設該名新買家借足9成，利率4.125%，分30年攤還，月供21,539元；若借8成，同利率及還款年期，月供19,146元。供款支出雖較現時租樓使費略高，但可擁有自己物業，而且住得比以前寬敞。
此外，亦有部分投資客入手筍盤，圖享高回報。就如最新成交的紅磡黃埔新邨2房連約單位，作價415萬元，呎價約1.1萬元，連一份月租約1.4萬元租約，可享4厘回報，而區內代理更指，單位約滿後市值租金可達1.6萬至1.7萬元，回報率可進一步拉高至4.9厘，遠遠比銀行定期利率為高，故買家在無睇樓情況下便購入單位。可見租金上升，有助二手買賣靠穩。
租金持續上升，反而有助二手市場交投靠穩。不想面對加租壓力而計劃入市的準買家，最好先周詳計算下自己財力、長遠的供樓負擔能力，部署好才揀選心水物業。
撰文 : 唐榮