對於「517樓市新政」，市場與政府對它寄以厚望。517新政出台之後，市場一片歡呼，成為最為關注的熱點。對此，國內多數分析都認為這是政府史詩級的救市，可能會如2021年以前政府救樓市一樣，中國整個樓市局勢將翻轉，中國樓市又會走向繁榮發展之路。但實際情況是否如何市場期望的那樣，當然得進一步觀察。
在當前中國樓市供求關係發生根本性變化的情況下，無論是從短期來看，還是從長期來看，要讓當前中國樓市企穩或重新回到繁榮軌道上，所面對的可能是一系列的不確定性。
一線以外城市 銷情不容樂觀
首先，從最新的資料來看，5月，中國樓市受政策影響，除了一線城市有些許變化之外，其他城市好像沒有掀起甚麼波瀾。比如，5月，北京、上海、深圳的新房成交量環比分別下降7.5%、10.5%、16%，3個城市新房銷售都是負增長，只有廣州是正增長為7.7%。還有，北京、上海二手房成交量環比分別上漲0.2%和3.3%；廣州和深圳則分別下降了14.1%和14.7%。其情況也是好壞參半。至於一線以下城市住房銷售情況更是不容樂觀。比如，5月，蘇州新房成交量環比下跌了5%，同比下跌了58.4%；二手房環比下跌了22.6%，同比下跌了26.8%。克而瑞研究中心資料顯示，5月，百強房企銷售額環比增長3.4%，同比下降33.6%。
也就是說，這些資料表明，517新政對國內樓市的影響是些許的，整個住房銷售下降趨勢並沒有扭轉。在未來幾個月，這種格局可能還會延續。因為，香港在2月底撤辣後，3至4月樓市銷售是有所好轉，但是5月之後，這種趨勢並沒有延續，反之價與量又回到撤辣前的狀態。而香港控制樓市炒作的政策基本上是以市場化方式進行，結果都尚且如此，那麼中國樓市調控基本上是由政府所主導，或以非市場化的方式進行，那麼中國樓市調控政策調整所達到的效果肯定會大打折扣。
2015年棚戶改造 釀樓市泡沫
可以說，在中國房地產市場發展的20多年裏，房地產調控政策基本上是由政府所主導，並把這些行政性的調控政策推向了極致。所以，在房價持續上漲的20多年裏，政府的每一次房地產調控政策出台或救市，都會導致房價一輪又一輪的上漲，住房銷量一次又一次的大幅增加。特別是2015年的貨幣化棚戶改造，完全由政府行政方式主導，以中國式QE（量化寬鬆）讓近2萬億元資金，通過國家開發銀行流入中國中小城市，或二線以下的城市，直接分發到這些城市拆遷居民的手上。
這樣，盡管資金流動是扭曲的或非市場化，但卻推動了全國中小城市的居民湧入房地產市場。這不僅很快消化當時各城市的房地產開發商手上的庫存，也掀起一波全國性中小城市房地產市場投機炒作潮，導致全國性房價翻番上漲，住房銷售急劇增長（全國的住房銷售額從2016年11萬億元到2021年上升到18萬億元），房地產市場一場空前繁榮，同時也吹大了一個巨大房地產泡沫，造成全國性的住房供應過剩。
所以，517樓市新政的保交房及住房去庫存，主要針對的就是2016年到2021年中國樓市急速繁榮所造成的和積累的問題。這些問題的核心就是在中國式QE的驅動下，中國居民購買住房就能夠賺錢，或購買住房是最好投資工具的意識全國性迅速膨脹，讓住房炒作潮全國性的展開，全國性房價翻番上漲，畫一張圖紙就可銷售的期房供應急劇增加，房地產市場全國性的亢奮和繁榮。但是從2021年下半年開始，當房價持續下跌、甚至於有些城市房價出現急劇下跌時，中國居民購房就能夠賺錢的意識開始消失，市場的預期出現逆轉，同時居民的住房需求也消失得無影無蹤。中國房地產市場的供求關係發生了根本性的變化。
這次517新政第一任務就要讓這個時期居民購買住房能夠收樓（這主要針對的是二線以下的城市，特別是三線以下的中小城市，這是在這個時期房地產開發商利用期房交易制度缺陷過度槓桿擴張所造成）。由於這個任務已經上升到維護人民利益的政治高度，在政府全力支持下，其政策的效果可能會好一些，但同樣需求時間檢驗。
至於房地產開發商未銷售住房的去庫存，同樣主要針對的也是二線以下的城市，特別三四線的中小城市。因為，對於一線城市來說，目前房價水準基本上還是處於高位，如果這次樓市調整，能夠減少政府行政性干預，完全以市場化方式進行，房地產開發商完全可以讓持有沒有出售的住房降低銷售去庫存，但一線城市的政府對此還在某種程度在管制房價，因為，地方政府一想讓房價下跌，而房價下跌將影響土這地市場的價格。
收購住房需斥巨資 錢從何來
對於中小城市的住房去庫存，情況則不一樣。因為這些中小城市住房早就嚴重的供過於求，這些城市居民人手一套住房是十分平常的。因此，利用央行低息貸款，讓國有企業來收購這些城市過剩的住房作為保障性住房，不僅對於現有的資金規模來說是杯水車薪，需要一個巨大的資金量才能完成，但資金從何而來，更在於這些城市的國有企業收購這些住房，用作保障性住房意義不是太大。因為，不少中小城市的住房價格已經很低了。所以，該問題的效果還得有時間，還得走一步看一步。
現在最為重要的是央行組合拳的效果，無論是按揭貸款利率，還是首付比例已經降低到歷史最低水準，其效果都沒有立竿見影。因為，517新政的政策思路還是建立在房價上漲前提上。如果房價還在持續上漲，無論是購買住房進入門檻降低，還是購買住房成本降低，對購買住房都具有非常的吸引力。而改善性住房這個概念就是建立在這個前提上。不過，如果房價還在持續下跌，而且預期下跌幅度會更大，那麼央行組合拳和地方政府購買政策各種優惠政策，購買住房者都是沒有意願進入市場的，購買住房也沒有意願在這個條件下讓自己的住房條件改善。
所以，如果以香港為經驗，517樓市新政要產生立竿見影的效果幾乎是不可能的，而且真正要讓中國房地產企穩及需求釋放，最為重要的方式就得以市場化的方式來出清庫存，來調整房價，來釋放住房需求。517新政的效果如何還得進一步觀察。
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【知識庫】何謂「517樓市新政」？
•設立3,000億元人民幣保障性住房再貸款，支持國企收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
•取消全國層面首套及二套商業住房按揭利率政策下限。
•降低全國層面個人住房貸款最低首付比例，首套及二套住房首付比例分別不低於15%和25%。
•下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。
•地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閒置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。
撰文 : 易憲容 中國經濟學家
欄名 : 知•析趨勢